2025年以来，公募REITs市场表现强劲，中证REITs全收益指数今年以来累计上涨12.54%，其中消费类与保障性租赁住房REITs涨幅居前，引领市场风潮。

　　在公募REITs二级市场中，“分红”“扩募”“解禁”成为三大核心策略主题。业内人士指出，随着制度的日益完善和流动性机制的逐步优化，REITs正快速从政策驱动阶段迈向市场自发配置阶段，成为“固收+”时代不可或缺的资产配置工具。

　　公募REITs市场整体呈现震荡上行态势。数据显示，截至5月30日，中证REITs全收益指数年内涨幅已达12.54%。其中，消费类REITs与保障性租赁住房REITs表现尤为突出，成为市场资金竞相追逐的焦点。

　　截至目前，REITs市场已成功上市66只产品，募集规模累计达到1743.93亿元；另有4只产品完成扩募，募集金额50.64亿元。全市场累计募集金额已突破1794.58亿元，总市值逼近2000亿元大关。尽管市场流动性相对有限，但长期配置资金正逐步占据主导地位，推动价格稳步上扬。

　　从细分领域来看，消费类基础设施REITs年内表现最为抢眼。在零售消费修复预期的支撑下，其整体年内涨幅高达34.01%，位居全市场之首。

　　保障性租赁住房REITs同样备受资金青睐，年内涨幅达到20.84%。这主要得益于该类资产的强政策属性与稳定现金流。业内人士认为，尽管保障房板块估值不低，但其确定性较强，特别是在北京、上海、深圳等核心城市的刚性需求支撑下，具备穿越经济周期的能力。

　　REITs市场正逐步从政策推动期向市场自发配置期过渡。消费类REITs和保障性租赁住房REITs因其稳定的现金流和政策的大力支持，已成为各类资金竞相追逐的优质资产。随着制度建设的不断完善，REITs有望在未来形成“收益稳定、波动较小”的资产配置新范式。

　　在“固收+”时代，REITs正逐步成为机构资金配置的核心。险资看重其分红稳定与久期匹配的特点，券商自营则将其视为债券的替代品。各类资金围绕现金流、安全边际与政策导向进行差异化布局，背后是对REITs长期资产属性的深度认同。

　　从市场结构来看，原始权益人、保险资金、券商自营仍是公募REITs的核心投资力量，合计持有比例超过60%。华安百联消费REIT的年报显示，其前十大持有人合计持有份额占总份额的67.55%，显示出较高的机构集中度。

　　保险资金一直是REITs的长期坚定支持者。他们青睐REITs主要出于四方面考量：资金久期与REITs资产期限高度匹配、REITs底层资产多为基础设施或类不动产项目、REITs与传统股债不完全同频波动、REITs产品的收益率高于固收资产。

　　券商自营资金多由固定收益部门主导REITs交易。当前债券市场整体收益偏低，REITs成为固收资金的替代选项。同时，不少券商还承担REITs做市商职责，在参与做市交易的同时也同步建立头寸。

　　随着公募REITs进入常态化运作阶段，市场资金正积极寻找结构性机会。围绕“分红”“解禁”“扩募”三大事件进行布局已成为REITs二级市场的主要操作策略。

　　“抢息”成为短线交易的热点。随着REITs分红频次的提升，市场“抢息”氛围愈发浓厚。尤其是一些刚上市、即将首次分红的产品，在分红登记日前往往受到资金的追捧。

　　限售解禁带来低吸机会。随着2024年REITs的密集发行，2025年将迎来集中解禁期。解禁时点可能成为新一轮的配置机会，为投资者提供低位介入的可能。

　　扩募预期带动“提前埋伏”。REITs扩募正在提速，不少项目已发布或即将发布扩募公告。投资者若提前在二级市场配置相关标的，有望享受扩募带来的估值提升与分红派息等增长红利。

　　在操作层面，多位机构人士建议从利率策略、价值持有策略和事件驱动策略三类策略入手进行布局。

（文章来源：上海证券报）