3月25日，上交所完成了首单数据中心公募REITs（不动产投资信托基金）的申报，这是继3月10日南方润泽科技数据中心REIT后的全市场第二单数据中心公募REITs项目。整体来看，公募REITs供给再提速，截至3月26日，已发行6只公募REITs，并有12只处于申报阶段。同时，63只REITs年内平均涨幅达11.05%，跑赢万得全A和六成以上A股个股，且出现大面积“升水”（现价高于净值）。

今年以来，公募REITs“供需两旺”，背后原因包括政策支持力度扩大、机构申报热情高涨，以及资产配置需求激增等。自2021年首批公募REITs上市以来，市场规模稳步增长，2024年发行提速，全年发行公募REITs 29只，规模达645.689亿元。业内人士预计，2025年整体发行情况有望赶超去年。

底层资产类型也在不断丰富，消费基础设施、水利设施、医药仓储物流、数据中心等新资产类型相继入市。政策支持REITs市场高质量发展，推动了REITs发行热与市场行情。同时，首单概念激发金融机构申报热情，REITs底层资产逐步多元化。

从二级市场行情看，截至3月26日收盘，今年已上市的63只公募REITs中，62只上涨，其中5只涨幅超20%。此外，绝大部分已上市公募REITs出现溢价，平均升水率达20.91%。REITs的“强制分红+资产增值”双重收益机制，成为资金避险和平衡收益的重要选择。

2024年2月颁布的《监管规则适用指引——会计类第4号》明确了REITs的权益性质，有利于吸引追求长期稳定收益的机构投资者。优美利投资总经理贺金龙表示，公募REITs发行节奏加快，底层资产类型不断创新，在低利率环境下，REITs的高分红属性吸引了固收类投资者。

公募REITs扩围扩容的态势还将持续。科技、绿色与养老领域预计将成为未来政策扶持的重点，持续扩充REITs底层资产的多样性。各地政府也将日益重视REITs的作用，利用REITs优化城市基础设施建设，盘活存量资产，为产业结构优化注入动力。

以四川为例，四川省已成功发行3单公募REITs项目，在清洁能源、消费基础设施、产业园区等领域取得突破性进展。四川证监局与多部门协同发力，推动四川省REITs市场发展，建立项目分级推进机制，有序申报。

贺金龙提到，2024年REITs二级市场整体表现良好，2025年一季度延续了这一涨势。其中，消费类REITs年内涨幅超20%。在后势行情中，板块分化会逐渐显著，消费和保障房相关的弱周期资产在政策支撑下表现稳定。同时应注意流动性的分化和高溢价产品的估值风险。

不过，长期持有底层优质资产和政策红利支撑的REITs仍能享受分红收益和资本利得。未来流动性工具落地有望进一步降低个人投资者参与门槛，为REITs市场添砖加瓦。