涨停的风也吹到了REITs市场。

　　2月27日，REITs市场再现30CM涨停盛况，汇添富九州通医药REIT上市首日即以30.02%的涨幅涨停，盘中虽两次打开涨停板，但截至收盘，首日涨幅仍高达28.22%，收报3.712元。这一表现再次点燃了投资者对REITs的热情。

　　值得注意的是，该基金在募集阶段便备受瞩目，募集份额高达4亿份，募集资金总额达到11.58亿元，公众投资者认购倍数更是高达1192倍，创下公募REITs历史新高。

　　同样，于前日上市的华夏金隅智造工场REIT在二级市场也以3.691元的收盘价，触发了当日30%的涨幅限制。然而，上市第二日便出现下跌，截至今日收盘，报价3.684元，跌幅为0.19%。

　　随着我国基础设施公募REITs的不断发展，市场对其“抗周期+稳现金流”的资产属性有了更深入的认识。截至目前，全市场已上市REITs产品共63只，涵盖产业园区、物流仓储等核心资产类别，流通市值约783.41亿元。但日均成交额仅在6亿-8亿元区间，换手率也仅在0.70%-1.20%左右，远低于主流权益类资产。

　　业内人士指出，这种流动性结构可能带来三重风险：一是存量产品供给稀缺与配置需求扩张导致的供需错配，易引发短期价格超调；二是机构投资者占比较大的持有人结构可能加剧“羊群效应”，导致估值波动；三是底层资产运营绩效分化下，流动性不足将放大个券信用风险的传染效应。

　　REITs市场首日涨停潮持续

　　连续两日，REITs新发产品均首日涨停。

　　2月27日开盘的汇添富九州通医药REIT即涨停，上市首日主力流入额达5515.38万元，净流入额为1954.15万元，成交额为9030.11万元，主力净流入率高达21.64%。该基金份额总额为4亿份，发售价格为2.895元/份，募集资金总额11.58亿元。公众投资者有效认购倍数高达1192倍，再次刷新公募REITs认购纪录。

　　汇添富九州通医药REIT底层资产位于武汉市东西湖区，总建筑面积约为17.2万平方米，不动产评估值为11.7亿元，为国内首单医药物流仓储设施的公募REITs。

　　业内人士表示，医药物流仓储设施这一底层资产类型因其独特性而显得尤为特殊，此次上新的九州通医药仓储物流REIT或将成为国内REITs市场中的稀缺资源。

　　前日，华夏金隅智造工场REIT同样上市即涨停，收盘价为3.691元。该产品发行总规模为11.36亿元，由金隅集团、华夏基金、中信证券联合推出，是产业园REITs。底层资产金隅智造工场产权一期项目由原北京天坛家具厂房升级改造而来，是北京市城市更新标杆项目，总建筑面积为9.09万平方米，2018年6月开始运营，目前已进入稳定运营期。

　　进入2025年以来，REITs产品备受投资者关注。2月17日上市的国泰君安济南能源供热REIT首日同样30CM涨停，1月24日上市的易方达华威市场REIT全天大涨30%。公募REITs资产整体稀缺，相较于市场资金规模较小，容易引发抢购。

　　REITs年内回报率攀升

　　REITs市场火爆，多只存量REITs年内二级市场表现强劲。截至2月27日收盘，多只产品年内涨幅超过10%，中证REITs全收益指数今年以来涨幅已达7.40%。其中，嘉实物美消费REIT年内涨幅高达27.61%，华夏大悦城商业REIT涨幅达21.67%，华安百联消费年内涨20.69%；中金印利消费REIT、华夏首创奥莱REIT等共计24只产品年内涨幅在10%以上。

　　基金公司也在加大对REITs的布局，中银中外运仓储物流REIT、创金合信首农产业园REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT等产品的项目状态为“已反馈”，南方顺丰仓储物流REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等项目状态已变为“通过”。中金基金也申报了中金中国绿发商业产业REIT。

　　火爆背后需警惕投资风险

　　REITs全称是房地产投资信托基金，其投向的是不动产，并经过特殊处理（即资产证券化，ABS）。底层资产涵盖公用环保、产业园区、高速公路、仓储物流等多类资产。公募REITs从“不为人熟知”到“全民热潮”，其火爆的原因、投资逻辑等备受关注。

　　基金经理指出，公募REITs总体流通规模并不大，在市场“钱多货少”和流通盘较小的状态下，极易出现少量资金“炒作”导致二级市场价格大幅波动的情况，“打新”和短期炒作现象频发。

　　他强调，公募REITs的二级市场价格相对于发行价格的涨幅不能直接等同于其本身的收益。价格受宏观经济、市场利率、项目运营情况、市场情绪、流通盘容量等多种因素影响。长期来看，价格应围绕底层资产的内在价值波动。

　　REITs市场火爆的核心驱动因素有三：一是利率下行环境中，十年期国债收益率走低凸显REITs现金分派优势；二是政策红利持续释放，财税优惠、扩募规则等政策密集出台增强市场信心；三是解禁后流通盘扩容及产权类REITs扩募预期提升资产流动性和估值弹性。

　　资深基金分析师指出，公募REITs的投资回报主要依托底层资产产生的稳定现金流分配和二级市场交易的资本利得。鉴于其独特风险收益特征，投资策略宜采用长期配置视角。投资决策应遵循双重维度的价值判断体系：首先筛选具备持续增值潜力的优质标的，其次把握合理的交易时点。

（文章来源：财联社）