涨停的风也吹到了REITs市场。2月27日，REITs市场再现30CM涨停盛况，汇添富九州通医药REIT上市首日，开盘即以30.02%的涨幅涨停，盘中虽有两次打开涨停板，但截至收盘，首日涨幅仍高达28.22%，收报3.712元。这一表现引发了市场广泛关注。

　　值得一提的是，汇添富九州通医药REIT在募集阶段就已备受瞩目，募集份额高达4亿份，募集资金总额达到11.58亿元。公众投资者的认购倍数更是高达1192倍，创下了公募REITs的历史新高。

　　同样，于昨日上市的华夏金隅智造工场REIT也在二级市场表现出色，收盘价为3.691元，上涨幅度同样触及当日30%的涨幅限制。然而，上市第二日便出现下跌，截至今日收盘，报价3.684元，跌幅为0.19%。

　　随着我国基础设施公募REITs的不断发展，市场对其“抗周期+稳现金流”的资产属性有了更深刻的认识。截至目前，全市场已上市的REITs产品共有63只，涵盖产业园区、物流仓储等核心资产类别，流通市值约783.41亿元。然而，日均成交额仅在6亿-8亿元之间，换手率也维持在0.70%-1.20%左右，显著低于主流权益类资产。

　　业内人士指出，这种流动性结构可能带来三重风险：一是存量产品供给稀缺与配置需求扩张导致的供需错配，易引发短期价格超调；二是机构投资者占比较大的持有人结构可能加剧“羊群效应”，导致估值波动；三是底层资产运营绩效分化下，流动性不足将放大个券信用风险的传染效应。

REITs市场掀起首日涨停潮

　　近期，REITs新发产品频频出现首日涨停。2月27日，汇添富九州通医药REIT开盘即涨停，主力流入额达5515.38万元，成交额高达9030.11万元。该基金份额总额为4亿份，发售价格为2.895元/份，募集资金总额达11.58亿元。公众投资者的有效认购倍数创历史新高。

　　汇添富九州通医药REIT的底层资产位于武汉市东西湖区，总建筑面积约为17.2万平方米。该资产为国内首单医药物流仓储设施公募REITs，具有一定的稀缺性。

　　同样，华夏金隅智造工场REIT也在上市首日涨停。该产品发行总规模为11.36亿元，由金隅集团、华夏基金、中信证券联合推出。底层资产金隅智造工场产权一期项目由原北京天坛家具厂房升级改造而来，是北京市城市更新的标杆项目。

　　进入2025年以来，REITs产品持续受到投资者关注。多只REITs产品上市首日即出现30%的涨停。公募REITs资产的稀缺性，相较于市场资金规模较小，容易引发抢购热潮。

REITs年内回报率持续攀升

　　REITs市场的火爆不仅体现在首日涨停的“打新效应”上，多只存量REITs的二级市场表现也强劲。截至2月27日收盘，多只产品年内涨幅超过10%，中证REITs全收益指数今年以来涨幅已达7.40%。

　　具体来看，嘉实物美消费REIT年内涨幅高达27.61%，华夏大悦城商业REIT涨幅达21.67%，华安百联消费年内涨幅也达到20.69%。此外，还有24只产品年内涨幅在10%以上。

　　基金公司也在加大对REITs的布局，进一步印证了REITs市场的火热。目前，中银中外运仓储物流REIT、创金合信首农产业园REIT等产品的项目状态为“已反馈”，南方顺丰仓储物流REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等项目状态已变为“通过”，距离上市更进一步。中金基金也近期申报了中金中国绿发商业产业REIT。

火爆背后需警惕投资风险

　　REITs，即房地产投资信托基金，其投向为不动产，并经过特殊处理（资产证券化，ABS）。其底层资产涵盖公用环保、产业园区、高速公路、仓储物流等多类资产。公募REITs从“不为人熟知”到“全民热潮”，其火爆的原因、投资逻辑等备受关注。

　　基金经理指出，公募REITs总体流通规模并不大，在市场“钱多货少”和流通盘较小的状态下，极易出现少量资金“炒作”导致二级市场价格大幅波动的情况。长期来看，公募REITs的二级市场价格应围绕其底层资产的内在价值波动。

　　近期REITs市场火爆的核心驱动因素包括：利率下行环境中REITs现金分派优势凸显、政策红利持续释放增强市场信心、解禁后流通盘扩容及产权类REITs扩募预期提升资产流动性和估值弹性。

　　资深基金分析师表示，公募REITs的投资回报主要依托底层资产产生的稳定现金流分配和二级市场交易的资本利得。鉴于其独特的风险收益特征，投资策略应采用长期配置视角，遵循双重维度的价值判断体系。

（文章来源：财联社）