截至6月27日收盘，沪深两市上市的REITs达到68只，数量上位居亚洲第一。自2021年试点开闸至今，中国公募REITs在四年时间里常态化发行取得显著成果。但公募REITs中传统基建项目占比现象较为明显，规模普遍不大，难以承载大体量资金配置需求。

券商中国记者多方深入采访获悉，“数量不少、规模不大”现象背后，公募REITs面临着优质资产供给不足与落地效率偏低的“双重制约”，以及税收政策模糊、估值与定价机制不成熟等伴生问题。受访人士参考成熟市场经验，从“自上而下”视角提出系列改进建议，涵盖立法、税收政策、市场交易、长线资金等方面。

根据Wind统计，截至6月27日在沪深交易所上市的REITs数量达到68只，超过新加坡交易所（35只）和东京交易所（58只），跃居全亚洲第一。如果加上在审核产品的数量，中国公募REITs的总数量达到了88只，来自26家基金管理人。

从时间上看，这是公募REITs四年来加速扩容的结果。2021年9只产品申报后，2022年至2024年申报数量逐年上升，分别为17只、20只、28只。截至6月27日，2025年以来申报的公募REITs数量为14只。

创金合信基金分析称，公募REITs数量扩容背后呈现出三大特点：一是资产类型多元化，已涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房等；二是市场生态逐步完善；三是分红机制优势明显。2021年以来，公募REITs分红金额逐年增长，合计接近220亿元。

但在当前情况下，公募REITs中传统基建项目比重过大。天相投顾数据显示，截至目前公募REITs基础设施类项目占比超过70%。平安基金表示，截至目前公募REITs中的基建类占比超80%，本质是“政策导向与风险平衡”的选择。

招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示，多元化的底层资产能够降低资产相关性，提高组合风险分散效应，吸引长期资金入场。随着REITs常态化发行和多层次市场建设的推进，未来REITs资产类型将更为丰富。

从规模来看，近期公募REITs市场规模突破2000亿元，但与市场的“万亿”预期有较大差距。博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，产品数量是基础，但并非核心质量指标，规模、换手率等更能反映市场活力。

天相投顾称，公募REITs当前规模在公募基金约33万亿元的总规模中占比较低。创金合信基金表示，公募REITs目前2000亿元的规模，尚难以承载大体量资金配置需求。

深圳一家头部公募REITs人士表示，国内REITs市场整体流动性水平并未因市场上涨而出现趋势性回升。北京一家券商固收自营投资人士表示，由于公募REITs整体规模过小，在配置比例约束下，难以对组合收益起到显著贡献。

平安基金表示，美国REITs市场总市值超1.5万亿美元，稳居全球首位。日本和新加坡交易所的REITs规模大，流动性显著高于平均水平。在这些市场里，有优势的REITs会发展壮大且不断并购外部项目。

北京一家中型公募REITs人士表示，“数量不少、规模不大”现状反映的是供需不平衡问题。当前，公募REITs的主要参与者是原始权益人和机构投资者，长线资金的参与比例有待提高。

平安基金认为，中国公募REITs发展的核心矛盾，在于优质资产的供给不足与落地效率偏低的“双重制约”。在现行税收政策下，资产重组阶段的土地增值税、契税等征税问题导致发行成本较高，原始权益人发行意愿不足。

华夏基金基础设施与不动产业务部门有关负责人表示，国内公募REITs首发和扩募发行程序较为复杂，发行周期往往经历1-2年时间，原始权益人面对长发行周期及发行成本时，可能会有畏难情绪。

刘玄表示，公募REITs发展存在底层资产供应不足、发行及扩募审核周期较长、税收政策模糊、估值与定价机制不成熟等问题。朱元伟表示，如果发行难度高会导致REITs无法与企业短期的发展需求挂钩，削弱企业的发行积极性。

针对上述问题，市场人士参考成熟市场经验，基于“自上而下”视角提出系列改进建议。刘玄认为，支持REITs市场发展的核心机制，包括较短的扩募周期、中性税收原则等。

平安基金表示，有效良好的公募REITs市场需具备四大条件：一是法律地位明确；二是税收中性设计；三是资产多元化与流动性支撑；四是扩募机制灵活。

业内人士首先提出的是立法和审核流程优化建议。平安基金表示，未来需加快出台REITs管理条例、优化税收政策、简化审批流程，推动扩募常态化。刘玄表示，税收方面，需明确优惠政策和激励。孙营表示，建议建立跨部门联合审批平台，推行重点项目绿色通道。

其次是市场交易和扩募效率。华夏基金REITs人士表示，未来需深化“首发+扩募”双轮驱动格局。刘玄认为，在简化扩募流程方面建议探索“储架发行”机制。万亿建议，可尝试混装资产来提高单只REIT的资产多元性。

最后是引入更为多元的投资者和长线资金。华夏基金REITs人士认为，现阶段公募REITs投资者以机构投资者为主，需进一步丰富投资者结构。天相投顾认为，引入更多战略投资者如养老金等，同时可给予一定税率等优惠力度。

（文章来源：券商中国）