■王丽新

9月23日，深交所网站信息显示，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金、华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金审核状态均更新为“注册生效”，这标志着公募REITs市场（公募REITs投资）迎来新进展。据中指研究院统计，截至9月24日，我国公募REITs市场累计上市74只，累计募集资金（含扩募）达1991.5亿元。其中，包括园区基础设施类19只，总规模达到318.35亿元；消费基础设施10只，总规模达251.94亿元；仓储物流10只，总规模达211.21亿元；保障性租赁住房8只，总规模达121.48亿元。

自2020年4月份试点启动以来，中国公募REITs市场经过五年的发展已进入常态化发行阶段，规模逐渐壮大，包括理财公司在内的投资者投资公募REITs热情高涨。在笔者看来，这一创新金融工具不仅丰富了资本市场的产品矩阵，更在房地产行业转型的关键时期，搭建起连接“重资产开发”与“轻资产运营”的关键桥梁，这绝非简单的补充性融资手段，更是助力房地产企业重构发展逻辑、实现价值重塑的重要渠道。

第一，降低企业资产负债率，开拓新融资路径。随着房地产行业进入调整期，“拿地—开发—销售—再拿地”的重资产传统模式的可持续性受到挑战，“向轻资产转型”成为行业共识，但转型过程中核心难题是盘活存量资产，尤其大量沉淀在商业地产、产业园区等领域的资产无法快速变现，制约企业资金周转。公募REITs的出现，可以将地产企业原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金或投入新的轻资产项目。比如，招商基金蛇口租赁住房REIT由招商蛇口与招商基金携手发起设立，专注于租赁住房项目投资，通过专项计划100%持有两处位于深圳市南山区的租赁住房项目。该项目通过发行REITs最终募集资金达到13.635亿元，招商蛇口通过出售这些资产相关权益，提前回笼大量资金，减少企业自身对项目的资金投入，从而降低资产负债率。这种“非背负有息负债”的融资模式，打破了传统信贷依赖的局限，帮助企业降杠杆的同时，避免了因压缩投资而错失转型机遇，亦为企业谋求后续发展稳住财务盘面。

第二，打通商业地产“开发—运营—退出”堵点，形成良性循环通道。以往商业地产项目往往面临“建成易、盘活难、退出更难”的困境，大量项目因缺乏退出渠道，只能长期自持却无法转化为现金流，陷入“重投入、低回报”僵局。公募REITs通过将成熟物业打包上市，为投资者提供标准化的交易标的，也为地产企业搭建了清晰的退出通道——企业可在项目运营成熟后，通过注入公募REITs实现退出，回笼的资金再投入新的项目开发或升级运营服务，形成“开发培育—成熟上市—资金回笼—再投资”的闭环。比如，华夏华润商业REIT底层资产是青岛万象城，华润置地将项目出售给特殊目的载体（SPV）实现资产退出，通过发行上市的退出机制募集资金，将募集到的资金投入到在建或新建消费基础设施项目中，形成新的优质资产，实现“投、融、建、管、退”的良性循环。这种循环模式不仅提升资产周转效率，更让商业地产从“重资产沉淀池”转变为“轻资产现金流引擎”，契合行业转型的核心需求。

第三，倒逼企业锤炼专业化运营能力，构建轻资产转型内核。公募REITs的收益主要依赖底层资产的租金收入、物业费等运营收益，投资者对资产的运营效率、现金流稳定性、可预测的盈利能力有着严格要求，这会倒逼多数企业跳出“重开发、轻运营”的惯性思维，从“开发商思维”转向“运营商思维”。这意味着，地产企业若想通过公募REITs实现资产证券化，必须要在项目定位、招商管理、客户服务、资产增值等环节提升专业能力。例如，部分参与公募REITs的产业地产运营商，通过优化产业生态、引入优质企业、提供定制化服务，提升园区的出租率和租金水平；仓储物流运营商则通过智能化管理、优化配送效率、构建多资产组合及多元化租户体系等手段，增强底层资产盈利能力。这种“以市场需求倒逼能力提升”的机制，推动地产行业从“拼土地、拼资金”的粗放模式，转向“拼运营、拼服务”的精细化模式，为轻资产转型注入可持续动力。

五年实践证明，公募REITs搭建起房地产行业从重到轻、从粗放到精细的转型桥梁。对拥有优质运营性资产的房企而言，要积极抓住公募REITs带来的机遇，加速整合底层资产股权结构，构建以专业化运营为核心的新发展模式，持续为投资者创造长期价值。未来，公募REITs将持续作为连接金融资本与产业资产的纽带，为房地产行业高质量发展注入新动能。（文章来源：证券日报）