进入下半年，深圳的土拍市场终于火了起来。

　　7月14日下午，位于深圳前海桂湾片区的T201-0232宗地迎来拍卖，该地块土地面积8287.15平方米，规划建筑面积25600平方米，容积率3.1，起拍价11.58亿元。

　　作为前海片区近五年来首宗公开出让的纯商品住宅用地，地块未拍先火。本次土拍共吸引了中铁、保利等12家房企报名，竞争激烈。

　　最终在158轮竞价后，由招商蛇口旗下深圳市招榕置业竞得，溢价率高达86.1%，折合楼面价84180元/平方米。

　　这一结果不仅刷新了深圳土拍市场的楼面价纪录，更创下了自2024年深圳取消15%溢价上限后的新高。

　　“此次T201-0232地块的高溢价成交，折射出市场对前海核心地段价值的深度认可”，中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对界面新闻表示。

　　前海稀缺迷你宅地

　　这场创纪录的竞拍背后，是地块不可复制的稀缺基因。

　　从地理位置上来看，T201-0232地块位于前海合作区南山街道桂湾片区枢纽一街北侧，紧邻地铁1、5、11号线三线枢纽前海湾站。

　　区位优势是其核心竞争力，地块所在的桂湾片区作为前海三湾中成熟度最高的区域，已形成鲜明的产业标签，集聚腾讯、华润等总部基地。

　　地块周围的配套也较为醇熟，附近有双界河公园、前海山姆会员旗舰店等。

　　从出让条件来看，T201-0232宗地采用价高者得规则，且无70/90户型限制、无配建保障房要求，更明确未来商品房售价不限。

　　这种“零束缚”的出让条件，为开发商预留了灵活定价空间，也成为地块高溢价的关键推手。

　　更为重要的是，T201-0232这块8287.15平方米的“迷你”宅地却有建筑限高80米的指标，预计将开发为小高层的低密改善型社区。

　　此外，地块采用 “交地即交证”模式，要求1年内开工、4年内竣工，这种“快周转”导向的条件设计，恰好契合当前房企 “确定性业绩导向”的拿地逻辑。

　　价格方面，参考深圳乐有家提供的数据，项目周边目前在售的二手房单价在7万/m²-11万/m²左右。天健悦湾府，上半年市场成交量3套，成交均价106194元/m²。

　　据乐有家方面预测，将来该地块保本价约在12万/m²以上，若要盈利则要卖13-14万/m²，预计新项目入市时间在2026年的一季度。

　　“小而美”地块成房企新宠

　　此次出让地块占地面积仅8287.15平方米，建筑面积25600平方米，被业内称为“迷你”宅地，其高溢价成交并非孤例。

　　房企正日益青睐小型化、低总价、快周转的地块，这样的地块可以让其快速开发、快速销售、快速回款，更具有确定性，也体现了房企从规模扩张向“精耕细作”的转变。

　　“当下地块供应的趋势是向核心区倾斜，控制增量的同时优化供应”，深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示。

　　中指研究院统计数据显示，今年上半年，全国300城住宅用地推出规划建筑面积同比下降19.4%，成交面积同比下降5.5%，但出让金同比增长27.5%，溢价率提升至10.2%。

　　300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势图片来源：中指研究院

　　观察上半年几个一线城市和强二线城市的土拍市场，“小而美”地块拍出高溢价已成为一种新形势。

　　“从过往经验看，大城模式对市场的挤压效应过于明显，当前行业整体进入去库存周期，房企更倾向入手位于城市核心区域、配套臻于完善，总价可控、开发风险低的‘小而美’地块”，乐有家研究中心指出。

　　另外，从房企需求看，“小而美”地块确实有几率成为推地主流，但也不能一概而论，随着市场环境变化，当城市核心区土地供应不足的时候，仍需要外围区域提供大量土地满足人居需求。

　　供应放量加速

　　2025年上半年深圳土拍市场整体呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征，且土地供应节奏相对其他核心城市较慢。

　　据界面新闻统计，上半年深圳仅成功出让3宗宅地，分别位于龙岗区龙城街道、龙华区民治街道、和光明区光明街道，合计成交金额62.71亿元。

　　从拿地房企来看，央国企依然为拿地主力，占比达到89%，民企参与度整体有限。

　　上半年深圳宅地成交详情界面新闻整理制图

　　不过，在进入下半年后，深圳的土地供应速度有了显著提升，其中也包含一些“商改住”地块。

　　7月7日，位于龙华梅林关的A802-0309地块竞拍，地块容积率2.8，是此前通过商业办公用地调整而来的居住用地，临近深圳北站商圈，交通、商业配套较为成熟，起拍总价16.84亿元。

　　在竞拍当日吸引了6家房企竞价，经过108轮角逐后，由中海地产竞得，成交总价23.7亿元，溢价率40.74%。

　　接下来，深圳还有3宗宅地将在8月初前陆续出让，分别是位于龙华区民治街道的A815-0036、大浪街道的A815-0037，以及位于宝安区新桥街道的A319-1225，合计起拍价45.5亿元。

　　“深圳作为一线城市，一直是全国开发商热衷加码的资产标的选择之一，此次前海T201-0232地块以86.1%高溢价成交，说明开发商对深圳核心地段的地块仍保持敏感嗅觉。下半年深圳的土地市场一定还是会亮点频出”，乐有家研究中心对界面新闻表示。

（文章来源：界面新闻）