随着“好房子”落地项目的增多，市场到底需要怎样的加分项？购房者的需求与项目的可持续发展之间如何找到平衡？在过去的一个月里，深蓝智库深入北京市场已经入市的项目，并在案场对100名不同年龄段准购房者进行了调研。调研结果显示，与当下市场中得房率、智能化成为好房子标配不同，物管意识不断觉醒的购房者，这一次将最影响自己购房决策的因素投给了物业服务，百名购房者的投票率高达86%，超过得房率。

购房者对物业服务的重视日益凸显，成为房产市场的新焦点。但不容忽视的是，购房者出现了代际分化明显的趋势，“90后”“00后”更倾向以低得房率换取总价优势，而“75后”“80后”群体则将空间效率视为硬性标准。

深蓝智库专家团队指出，随着不同年龄段购房者需求多元化、差异化，开发商需精准把握不同客群的差异化偏好，在产品设计、功能规划及服务配套等层面持续创新，以满足购房者心目中的“好房子”标准。

86%！物业登顶好房子客群最关注因素Top1

在开发商普遍围绕得房率、高科技对好房子做增量时，已经进入消费成熟期的业主们，心中好房子要素Top1已经投给了物业。深蓝智库在北京多个新房售楼处调研发现，86%受访者将物业服务列为购房Top1的决策因素，显示出购房者对优质物业服务的强烈需求。

多位接受调研的购房者表示，房屋品质难以持久，优质后期保障服务对于居住舒适度和房产保值升值至关重要。在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，购房者对于物业关注度的升高，与近年来物业与业主之间的矛盾增多密切相关。

受访者李斌分享了因物业管理不善导致的问题，包括楼道杂物堆积、公共设施损坏等，极大影响了居住体验。合硕机构首席分析师郭毅认为，社区公共区域的品质提升直接关系到居民生活品质，购房者愈发关注物业费成本提高后，生活品质和服务状态是否能够得到相应改善。

从卖房子到卖服务，购房者物管意识觉醒

在房地产告别黄金十年，转向“卖服务”后，物业板块在房地产开发主业进入震荡期后，站到了舞台中央。购房者对于物业服务的关注度超过得房率，标志着住房消费者意识的全面觉醒，物管行业迎来大发展时代。

优质的物业服务已成为购房者购房的关键因素，同时也是“好房子”价值实现的核心载体。部分“好房子”项目物业已形成特色物业服务矩阵，提供定制化增值服务，全方位提升居住体验。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，优质物业需在社区运营中扮演双重角色，建立房屋全生命周期的动态配套完善机制，强化信息透明度，构建共建共治的现代化治理模式。

85%！一场高得房率的双向奔赴

尽管得房率在购房者决策因素中位列第二，但其作为核心关切指标的地位并未动摇。85%的购房者在看项目时会非常关心得房率情况，不同年龄层对得房率的重视程度呈现显著分化。

年轻群体因预算约束，更倾向于接受稍低得房率以换取总价优势；而成熟购房群体则更注重空间利用效率。以北京市场为例，符合“好房子”标准的项目得房率已普遍突破90%，部分优质项目甚至达到95%—100%的水平。

得房率指标直接关联购房成本与居住价值的平衡，成为评估物业保值性的关键参数。住建部发布的《住宅项目规范》为居住品质设立刚性标准，有效遏制了市场上存在的“伪多居室”现象，为构建宜居宜业的住房供给体系奠定重要基础。

北京商报记者王寅浩 李晗

（文章来源：北京商报）