李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下称《意见》），明确了建立可持续的城市更新模式，到2030年城市开发建设方式转型初见成效。资金是城市更新可持续的“血液”。城市更新模式从增量建设、大拆大建转向存量盘活和品质提升，也迫切需要探索与新模式相适应的投融资模式。

　　城市更新项目投资规模大、周期长，需建立多元化、多层级资金投融机制。《意见》提出健全多元化投融资方式，国家发改委、财政、金融等部门明确了聚焦财政金融政策协同，创新投融资模式，推动多元化投融资机制建设。其核心为政府引导、市场运作、全社会参与的可持续城市更新投融资模式。

　　其中，涵盖国家层面的资金，如中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债及税费优惠；地方政府财政投入，如发行地方政府专项债券支持更新项目，扩大专项债投向领域；还有政策性金融的撬动作用，鼓励金融机构参与城市更新，强化信贷支持。

　　另外，《意见》提出完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与，推动项目发行REITs、资产证券化产品等，通过多种方式提供金融支持。同时，发挥经营性物业贷款作用，支持低效楼宇、老旧商业街区等更新改造。

　　过去，城市更新融资产品多样，如商业银行贷款、信托和私募发行的产品等。但以往模式下，这些融资主要依赖于不动产抵押，属于“准房地产”融资模式。

　　当前，城市更新旨在促进结构优化、功能完善、品质提升，且以存量盘活为主。由于抵押物缺失，必须改变融资模式。新模式落地实施，也迫切需要金融新模式跟进。在间接融资为主导的情况下，商业银行需全面创新该领域的授信和贷款管理体系。

　　5月20日，金融监管总局提出，将指导金融机构制定与城市更新相配套的制度流程等。具体来说，在项目清单制基础上，全面测算项目综合收益和风险，完善授信审批和风险管控流程，针对不同项目特点，合理设置业务品种、贷款额度等，做好专款专用和资金封闭管理。

　　针对城市更新领域，量身定制贷款制度体系，包括授信审批、风险控制等。新模式不再依赖不动产抵押，而是匹配更新项目不同阶段投入与未来现金流平衡。这需要金融机构深入理解城市更新内在逻辑，并在授信前期切入到专项规划、详细规划中。

　　这要求各级规划中做好资产配置方案。在编制专项规划和详细规划中，需叠加资源和资产要素。比如，老旧片区更新中加强文化、旅游等一体打造；老旧社区补短板方面，加强地下管网更新改造。

　　推动建筑功能转换和混合利用，完善设施设备，植入新业态、新功能，为老旧区域注入活力，促进产业升级。这样，低效闲置土地或空间价值得到释放，实现多种资产组合供应，存量资产保值增值。财政资金发挥撬动作用。

　　一是构建三级规划传导机制，提升城市资产、资源价值；二是财政资金着重花在“补短板”上，涉及安全底线及民生福祉的地上基础设施和“地下工程”。扫清社会资金进入障碍，提高社会资金预期收益。

　　还需在用地、规划等方面提供扶持政策。首先，《意见》提出土地复合利用，统筹地上和地下空间；其次，容积率奖励政策方面，对于保留文物设施、公共设施的改造项目，给予补偿。最后，明确技术规范，消除不确定性。

　　此外，在控规中给予更多弹性可变区间，平衡不可预见成本，产生预计收益预期，激励社会资金进入。规划阶段就要对社会资金准入给予赋权。同时，业主、居民、商户参与详细规划编制，形成全社会参与新机制。

（文章来源：21世纪经济报道）