5月13日，一则关于商品房现售制度的消息在市场中引发广泛关注。河南信阳市住建局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，明确规定，文件发布后，新出让土地开发的商品房将全面实行现房销售，适用范围为中心城区，各县可参照执行。这一举措使得信阳成为我国近年来首个全面实施商品房现售制度的城市。

　　近期，商品房现售制度的讨论热度不断攀升。有传言称，为了重建购房者信心，现房销售有望在全国范围内大规模推广。然而，考虑到当前房地产行业流动性紧张的现状，这一举措的合理性备受质疑。

　　商品房现售制度将颠覆沿用了数十年的预售制度。过去，预售制度为房企提供了重要的融资渠道，推动了房地产行业的快速发展。但随着行业进入深度调整期，该制度反而加剧了风险。

　　近年来，高层提出了改革商品房预售制度的倡议，一些地方政府也开始着手部署。然而，由于行业流动性风险的存在，改革步伐相对谨慎。信阳此举无疑为商品房销售模式的改革提供了新的方向。

　　商品房预售制度，这一沿用了多年的基础性制度，正逐渐失去存在的基础。但其如何退出，又关乎市场稳定和金融安全。商品房预售制度正站在改革的十字路口。

　　商品房预售制度是指房企将尚未竣工的商品住宅进行出售，与购房者约定交付时间，并收取定金或预付款。该制度最早起源于香港，我国住房制度改革初期，由于房企资金短缺，便借鉴了这一经验。

　　1994年，建设部出台了《城市商品房预售管理办法》，对预售条件做出了明确规定，并经过多次修订。预售制度为房企现金流的补充提供了重要条件，早年间，一些项目仅靠“卖图纸”即可获得启动资金。

　　在房企资金来源中，“定金及预收款”一项占比一直保持在20%以上，近几年仍在30%以上。随着“三道红线”政策的出台，房地产去杠杆大幕拉开，取消预售制度的声音再度响起。

　　近年来，房地产市场进入深度调整期，部分房企遭遇现金流困境，项目无法按时交付，甚至烂尾。购房者选择停贷，项目陷入停工停贷的窘境。在此背景下，现房销售成为购房者的首选。

　　数据显示，2023年以来，尽管房地产市场总体下行，但期房销售下降，现房销售增长，二手房销售稳定。目前，现房销售已占到全部新建住房的30%左右。

　　随着《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》的发布，商品房预售制度改革正式被提上日程。住建部多次表示，要有力有序推进现房销售。地方政府层面，多地也明确提出了推进现房销售的计划。

　　尽管取消预售制度的呼声很高，但该制度是否已完成历史使命仍存在争议。推行预售制度的初衷是为房企补充现金流，促进商品房供应。如今，房屋供需已平衡，大规模建设时代已过去。然而，也要考虑当前房地产业的流动性紧张现状。

　　若骤然取消预售制，将加剧房企资金链紧张，不仅容易诱发新风险，而且不利于保交楼等民生工作。此外，各地推进的“好房子”建设也需要资金支持。预售资金的主要作用在于保障项目开发建设，若监管不到位，容易导致项目停工。

　　湖南省住建厅表示，商品房预售制度支撑了房企的高周转模式和当前市场规模，若短期内强制全面实行现房销售，将引发巨大震动和风险。因此，推进现房销售需采取渐进式改革，一边强化监管，一边探索新路。

　　李宇嘉指出，现售能否推下去，关键看配套政策。金融支持和降低地价是两项最重要的措施，可减轻现房销售的资金压力。同时，需改善营商环境，为现房销售“开绿灯”。

　　信阳此次发布的政策明确了“新老有别”，已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；新取得施工许可证的项目需达到主体封顶方可申报预售许可；新出让土地则一律实行现房销售。

　　中指研究院指出，信阳全面推动现售政策有其特殊性。在较弱的市场表现下，信阳已有不少项目实质上处于现房销售状态。整体来看，信阳房地产市场表现偏弱，土地成交量低，现房销售对短期市场影响相对较小。

　　专家建议，在库存量大的城市或区域推进现房销售符合中央要求。但对于库存量较小的地区来说，需谨慎执行，避免短期新增供应减少。

　　李宇嘉表示，监管部门在推出现房销售制度时，要考虑其对整个行业和市场的冲击。在当前楼市止跌回稳的关键时期，不适合一刀切。未来相当长一段时间内，必然是期房与现房并存的时代。

（文章来源：21世纪经济报道）