北京住房“以旧换新”模式或将迎来新变革。日前，北京市怀柔区举办“春悦安居·怀柔置业季”房博会，会上正式发布了住房“以旧换新”政策。该政策通过国有企业成立平台公司，收购符合条件的二手房，并将收购款发放至换购人名下的资金监管账户。待换购人与新房企业签订购房合同后，平台公司将直接把监管资金转给开发企业，实现一二手房市场的无缝衔接。

　　北京市怀柔区住建委副主任刘宏指出，符合“以旧换新”政策的房屋需为已取得房产证或不动产权证，且房龄不超过30年、面积不超过120平方米的二手普通商品住房。可换购的新房为怀柔区内的已取得销售许可备案证明的商品房。政策目前仅在怀柔区龙山街道、泉河街道及怀柔镇实施，预计二季度发布正式公告。

　　在住房“以旧换新”政策中，旧房出售模式主要有中介优先推售和国企平台收购两种。去年，北京曾采用中介机构优先推售旧房的方式推进“以旧换新”活动。专家表示，相较于中介机构，怀柔区的国企平台收购模式有望提高换购人的置换成功率。同时，该政策对收购二手房的条件、盘活利用情况及平台公司收益进行了全面考量。

　　国企平台全面介入二手房市场

　　怀柔区位于北京中心城区东北部，总面积达2122.8平方公里。在“春悦安居·怀柔置业季”房博会上，怀柔区明确了住房“以旧换新”政策的具体实施路径。

　　换购人有意出售房屋的，可向平台公司登记，经初选合格后签订《房屋收购意向协议书》。平台公司将开展评估收购工作，换购人再根据评估价格和自身资金情况选购新房。完成房屋买卖过户后，平台公司将收购款发放至换购人资金监管账户，待换购人签订新房购房合同后，再将监管资金转给开发企业。

　　政策规定，旧房需为已取得房产证、房龄不超过30年、面积不超过120平方米的二手普通商品住房。可换购的新房为怀柔区内的商品房。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示，怀柔区的“以旧换新”政策通过国企平台收购二手房，并对房源进行统一管理，未来有望作为保障性住房运营。这有利于提升房屋管理效率，促进市场健康发展。

　　合硕机构首席分析师郭毅指出，怀柔住房“以旧换新”政策对二手房的房龄、面积、位置有明确规定，这平衡了换购人和平台公司的风险与收益。同时，国企平台垫资收购二手房，需考虑房源的盘活利用和平台公司收益，选择房龄较新、面积较小、位置优越的二手房可降低贬值风险，提高交易成功率。

　　北京其他区域是否会跟进？

　　北京并非首次推出住房“以旧换新”政策。去年7月，北京曾启动商品住房“以旧换新”活动，采用中介机构优先推售旧房的模式，加速购房者置换。此次怀柔区的政策采用国企平台收购方式，旨在打通一二手房置换链条，支持住房改善需求。

　　郭毅表示，怀柔区的“以旧换新”政策将提升置换成功率。然而，换房家庭在置换过程中可能面临更复杂的需求，如旧房在家庭成员名下不同、二手房与新房价差大等。这些问题需在未来更细致的落地政策中进一步说明，以切实帮助换房家庭。

　　怀柔区下辖多个街道和镇，但“以旧换新”政策目前仅在龙山街道、泉河街道及怀柔镇实施。陈文静认为，政策实施范围较窄，更多是作为试点启动。若首批次效果较好，后续有望扩大收购范围。

　　郭毅指出，未来该政策是否会覆盖怀柔更多区域、北京其他区是否会跟进，还需观察。北京房地产政策实行“一区一策”，其他区或根据怀柔政策的落地效果、对新房销售的拉动情况、对土地出让价值的影响等来判断是否跟进。

　　近年来，全国多地推出住房“以旧换新”政策，主要采用中介优先推售和国企平台收购两种方式。陈文静表示，国企平台直接收购二手房推进速度更快，能直接将二手房业主转化为新房购买者，加快库存去化。

　　例如，郑州去年实施的住房“以旧换新”政策，通过国有平台公司收购和市场交易两种方式，取得了显著成效。据数据显示，郑州通过国有平台公司收购模式签订二手房协议5085套，通过市场化交易模式完成“卖旧买新”5731套，合计10816套，超额完成全年目标。

　　然而，陈文静也指出，整体来看，近两年各地国企平台收购二手房实现“以旧换新”的规模相对较小，对市场的提振作用有限。若有低成本增量资金支持，各地开展住房“以旧换新”的规模有望扩大，进一步助力楼市企稳。

（文章来源：21世纪经济报道）