财联社3月19日讯（记者梁柯志）作为见证深圳房地产20年发展的某国有大行房贷业务经理，陈涛（化名）对当下深圳房地产市场感到无奈，“去年（2024年）全年按揭规模不及前年（2023年）五分之一，这在以前是无法想象的数据”。房贷市场进入寒冬。

　　陈涛所在机构是该国有大行深圳地区最大的专业支行之一，与金地、华润、宝能等大型地产公司合作历史悠久，在2016年-2018年高光时刻，光一个支行年按揭贷款都有超百亿规模。如今却大相径庭。

　　近三年来，由于政策和经济环境的多重影响，购房者的收入和信心受挫，至今仍在弱复苏恢复之中。然而，去年9月底取消限售以来，客户热度有所升温，尤其是深圳去年11月取消豪宅税之后，信心、兴趣及业务量数据均有明显上升。

　　3月17日，国家统计局发布2025年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，深圳新房价格自2024年10月份以来环比持续正增长，连续上涨5个月，成为70城“止跌回稳”的典型。

　　3月16日，深圳继续宣布房贷利好措施：提升公积金贷款额度，公积金贷款首付比例不区分首套二套，最低首付款比例统一调整为20%，进一步刺激楼市。

　　陈涛分析，随着限购限售政策优化，首付和利率下调烘托市场气氛和信心，刚需人群带动交易量回暖，高端住宅成交则提振均价。

　　3月底将至，陈涛盘点第一季业绩，目前支行个贷完成规模已接近去年全年，若势头持续，有望重回2023年规模。

　　观察：刚需带动交易、豪宅带动价格

　　与往年成交拉升房价不同，现在是降价带动交易，包括利率和房价。例如深圳观山海热销，总价700万-1100万，均价7万左右，与周围楼盘均价10万形成强烈反差。信贷、公积金政策降低购房门槛，吸引买家。

　　人才房交易也给深圳银行业带来按揭业务。深圳推出大量人才房和共有产权房，对深圳户口首次购房者友好。如南山区即将推出5000套人才房，相当于“半价入市”，贷款需求快速上升。

　　陈涛擅长一手豪宅项目，深圳南山、福田和前海等高档住宅常有其身影。取消豪宅税后，高端住宅一二手市场交易增多，外地购房人和香港投资者涌入。

　　乐有家数据显示，截至3月，深圳住宅1500万以上总价成交占比从去年9月的1.7%升至4.30%。企业家购入高端住宅保值，同时判断楼市底部已近。

　　存量竞争，一手按揭市场银行内卷

　　陈涛从事房贷业务近20年，近两年同业竞争最为惨烈。大行业务基础稳固，但中小银行竞争激烈，市场份额此消彼长。

　　控风险要求下，即便是人才房按揭，对购房者收入来源审核也严格谨慎。陈涛所在支行靠高端住宅按揭带动业绩，但豪宅成交按揭数量大幅减少。

　　深圳地产和按揭市场存量竞争，中小银行采用各种变通方法拉拢业务。大行政策严格，杜绝中介拉拢业务，导致部分房贷业务被抢。

　　成交回升，利率房价有望继续下降

　　乐有家数据显示，春节后深圳楼市快速恢复，2月一二手住宅网签总量6161套，同比增长119%。陈涛综合研判，公积金、商业贷款门槛和额度将继续优化，利率水平下调，开发商和二手业主议价空间加大。

　　深圳楼盘成交区域分化明显，购房者理性挑剔。二手房市场，同一小区不同栋、楼层成交价相差20%-50%。二手房买方市场，卖家降价弥补房屋劣势。

　　房贷利率下降空间仍大。陈涛预计，楼市弱复苏将持续一两年，但蜂拥抢房、疯狂加杠杆的楼市一去不复返。

（文章来源：财联社）