今年全国两会即将召开，房地产相关话题再次成为各界关注的重点。如何看待当前房地产形势和风险点？城中村和危旧房改造的潜力如何？盘活存量用地和存量商品房政策应如何优化？房地产用地供应政策将如何调整？

带着这些问题，21世纪经济报道专访了清华大学土木水利学院副院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟。吴璟表示，房地产政策“组合拳”效果显著，市场积极变化增多，但城市间分化明显，部分三四线城市的市场仍面临较大压力。今年将继续致力于促进房地产市场止跌回稳，若这一目标未充分实现，政策力度将保持不变甚至加大，同时也有推出新政策的可能性。

城中村和危旧房改造、存量土地的盘活利用是吴璟今年在房地产领域的关注重点。他提到，城中村改造将加速推进和落地，对改造模式的探索和创新值得期待。相比收购存量商品房，收购未开工土地的难度相对较低，建议今年集中力量推进存量土地收购。在推进城中村改造和存量土地盘活利用过程中，低成本、长周期的资金支持尤为重要，建议进一步加大政策支持力度，拓展资金来源。

清华大学土木水利学院副院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟（受访者供图）

吴璟还表示，一二线主要区域的房价或有所回升。自去年9月26日中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”以来，多部门合力推出的房地产政策“组合拳”已初见成效。去年四季度，全国新建商品房销售面积、销售额均实现正增长，房价也逐步回稳。今年1月，在全国70个大中城市中，24个城市销售价格环比上涨，比上月增加1个，二线城市新房价格时隔19个月再次回升。

虽然市场整体呈现积极变化，但城市间分化依旧明显。一线城市和部分强二线城市的住房市场已呈现活跃迹象，但部分三四线城市市场仍面临较大压力。吴璟指出，当前房地产面临的主要风险点和不确定因素主要涉及供应端和市场端两方面，包括保交房攻坚战、部分房地产企业风险以及市场止跌回稳态势不够均衡等问题。

对于去年9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，到中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，吴璟认为，这体现了政策框架的稳健性，也表明去年“926”之后各部门的施策方向和政策内容总体有效。他预计，今年政策将继续保持力度，甚至可能加大，以确保房地产市场止跌回稳目标的实现。

对于今年房地产市场走势，吴璟表示，接下来的房地产市场将是高度分化的市场，他对一线城市及强二线城市巩固现有良好态势比较有信心，并期待针对三四线城市的新举措能发挥预期效果。未来城市间和城市内部的房价走势也将高度分化，随着经济形势好转和局部供求关系改善，一二线城市主要区域的房价存在回升可能。

吴璟还提到，城中村和危旧房改造是激活房地产市场需求、促进市场止跌回稳的重要发力点。他建议，应允许房票在二手房市场流通，以打通梯次改善链条，激活需求端购房潜力。此外，他还建议地方政府在收购存量土地时获得低成本、长期限的资金支持，以避免未来房屋容积率继续攀升，加大供应和库存去化压力。

在盘活存量方面，吴璟认为，相较收购存量商品房，收购未开工土地的难度更低，建议今年集中力量推进存量土地收购。同时，他也提到了商办运营用地闲置问题，建议从规划层面考虑将其用途调整为长租公寓等，以实现盘活利用。

对于房地产用地供应的优化，吴璟建议，应因地制宜，严格控制三四线城市新增住房及土地供应，后续供地量也要依据市场供需情况决定。此外，他还建议进一步下调供地容积率，提升住房品质，助力“好房子”建设。

在构建房地产发展新模式方面，吴璟认为，新模式的核心在于契合住房市场发展的不同阶段。政府和企业应协同推进新模式构建，加强监管、推进房屋全生命周期管理机制建设，同时企业也要主动适应增长方式转变，在产品力、服务等方面积极调整创新。

（文章来源：21世纪经济报道）