2024年的上海楼市，用一个字来形容，那就是“贵”。去年上半年，上海日均卖出套均2500万元以上的豪宅12.5套，下半年豪宅标准悄然提升到3000万元，平均每天卖掉7套。上海豪宅市场“开盘即罄”的现象已经屡见不鲜，甚至十几秒卖出一套豪宅也不足为奇。

在传统淡季七八月，套均价格“半个小目标”的豪宅依旧抢手：融创外滩壹号院二期二批次110套超大户型开盘，1小时内清盘，销售额近57亿元；融创锦园项目首开一抢而空，33套房源成交金额18.27亿元；总价更高的绿城前滩百合园三期10套别墅，总价5300万～1亿元，认购率达到210%。临近年末，中海·领邸玖序118套平均总价约4100万元的滨江大平层，30分钟左右全部售罄。

头部开发商在上海赚得盆满钵满，中海地产尤为突出，全年总销售额突破700亿元，创下全国性房企在单个城市的最高销售纪录。据克而瑞统计，中海地产在上海全口径销售额达到702.23亿元，断层式领先其他房企。

去年全国11个百亿单盘中，上海独占7个。上海易居房地产研究院院长、克而瑞集团董事长丁祖昱公布了上海豪宅销售数据：总价3000万元以上的新房，上海占全国成交量的61.6%；而3000万元以上的二手房成交套数，上海也占了42.7%。“包括香港在内的全国范围，上海应该是近几年高端住宅销售最集中的区域，而且有越卖越多、比例越来越高的现象。”丁祖昱表示。

2024年上海楼盘销售金额前十图源：克而瑞

2024年全国诞生了11个业绩超百亿元的楼盘，上海独占7个，包括中海·顺昌玖里、中海领邸、融创外滩壹号院二期等。其中，中海·顺昌玖里单价达到21.4万元/平方米，创下196.5亿元的开盘销售纪录，单项目全年合计销售370亿元，成为高端住宅中的全国销冠。而翠湖天地六和尽管单价高达20.8万元/平方米，但108套豪宅开盘售罄，累计销售金额119.79亿元。此外，露香园和保利·世博天悦的单价都达到了16.7万元/平方米，销售额分别是115亿元和110.3亿元。

上海还有部分新开盘和体量较小的高端住宅，在克而瑞评出的五大豪宅作品中，弘安里、陆家嘴太古源·源邸、香港置地·启元等共同上榜。还有凯德茂名公馆、滨江凯旋门等，均在2024年创下了认购率270%～492%、开盘日光的好成绩。

某豪宅项目市场部负责人表示，从上海高端宅地供应的速度来看，此后每年的豪宅供应（2500万元以上级别）可能达到至少3000套，已经接近了2024年全年的消化能力。新的项目供应和准豪宅地块还在路上，例如太古源、金陵东路项目、锦园（更名为融创壹号院）等即将入市。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，在政策条件不变的前提下，2025年上海高端市场依然能够消化，只是节奏、速度未必会像2024年那么快。其实2024年下半年市场已经表现出了分化，抢手的项目可能开盘就售罄，即使消化得不那么好，半年之内也能基本去化。例如2024年的海玥黄浦湾，开盘之初并不火爆，但最后也去化了，总体来说高端住宅售罄的压力不大。

值得注意的是，2024年3000万元以上的二手房增加了6%，但是套均价格亿元以上的成交比例下降。丁祖昱解释，因为可替代的新房产品出现，既有风貌别墅，还有一些优秀的平层豪宅。真正的亿元以上高端项目，从原来的二手房转向了一手房。

2024年购买豪宅的客户中，本地和江浙一带的客户大约各占40%，这些客户通常出手阔绰，第一批次全款买房的客户占了一半左右。翠湖天地六和公布的销售摇号排序结果显示，买房人的身份证号码显示为全国不同省份，并且占了不小比例。其他高端住宅营销负责人也表示，不少其他省市具备上海购房资格的买家积极参与摇号竞争，并且全款买房的比例不小。

上海某头部豪宅项目营销负责人表示，2024年外地客户到上海进行资产配置的现象明显，特别是有核心资源的房子。部分客户并不具备买房资格，但孩子在国外留学，通过毕业落户的方式获得房票来买房。镜鉴咨询创始人张宏伟分析，北上广深核心城市核心区域的项目存在价格倒挂，又是核心资产，未来三到五年大概率是价格上行周期。卢文曦表示，2025年市场肯定还是有看头的，关键就看有没有好产品，风貌产品会面临些许压力，具体市场表现还是要看各种项目的竞争力。

（文章来源：每日经济新闻）