沪深两市51只REITs年报已全部披露，总收入约达133亿元，展现出REITs市场的蓬勃活力。

具体来看，沪市33只REITs去年共实现收入85亿元，同比增长35%，可供分配金额达62亿元；深市18只REITs则实现总收入约48.08亿元，净利润约1.36亿元，可供分配金额约24.06亿元。这些数据彰显了REITs市场的稳健增长。

然而，不同底层资产的运营情况存在差异。能源类资产净利排名靠前，消费、水利等新资产类型去年业绩表现亮眼；而租赁住房、仓储物流项目出租率则出现分化；产业园区、收费公路项目运营亦有所波动。这些差异反映了REITs市场内部的多样性和复杂性。

一位公募人士指出，随着公募REITs市场进入常态化发行阶段，市场在规模扩张与资产多元化中迈入新阶段。消费、保租房等新势力与传统基建的业绩分化，既体现了经济结构转型的阵痛，也揭示了资本配置的新方向。未来，政策支持与市场化机制的深化有望进一步激活REITs市场的潜力。

能源类REITs更赚钱，消费、水利等新资产备受瞩目

据Wind统计，净利润最高的是中信建投国家电投新能源REIT，2024年收入达9.03亿元，净利润高达2.89亿元。全市场净利润排名前三的REITs均为能源基础设施类，6只能源类REITs净利润合计6.34亿元。不过也有一只逆势亏损，截至2024年底，嘉实中国电建清洁能源REIT收入约7869万元，但净利润亏损显著。

数据来源：Wind

此外，2024年消费基础设施和水利设施作为新纳入REITs的资产类项目，表现尤为突出。首单水利项目银华绍兴原水水利REIT在2024年实现营收约5371.6亿元、净利润1720.6万元。消费类资产则受益于线下客流复苏，期末平均出租率超95%。7只消费类REITs中，6只产品营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT以6.42亿元收入居首。

保租房类项目运营同样稳定。全市场6只保租房REITs平均出租率达95%，租金收缴率超93%。沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，经营指标表现良好。

传统资产盈亏分化：部分高速公路、产业园区类REITs面临挑战

净利亏损主要集中在交通基础设施类REITs和园区基础设施REITs。12只产业园区REITs中有5只产品净利润为负，而两只交通基础设施类REITs亏损额更是超过10亿元。这反映出部分传统资产在REITs市场中的运营压力。

券商人士分析称，部分产业园区项目受制于租金波动和空置压力，行业出现分化和结构性机会。而交通基础设施类REITs则受部分路段车流量波动和路费收入影响，业绩承压。未来，随着底层资产类型的多元化和智能化、绿色化的发展趋势，REITs市场将迎来更多投资机会和挑战。

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