今年以来，公募REITs二级市场持续火热，中证REITs全收益指数一路攀升，多只REITs产品短期涨幅惊人，部分甚至因涨幅过高而触发临时停牌。在此背景下，公募REITs二级市场价格普遍出现较高溢价，基金管理人纷纷发布提示公告，提醒投资者警惕潜在风险。

　　Choice数据显示，自1月20日至2月11日，中证REITs全收益指数实现了十一连涨，累计涨幅高达6.52%。具体来看，截至2月13日，多只REITs产品今年以来的涨幅已超过20%，其中嘉实物美消费REIT的涨幅更是超过了30%。

　　这一火热行情导致多只REITs触发了监管规定，相继发布风险提示公告并临时停牌。根据上交所和深交所发布的相关业务指引，当基础设施基金（REITs）最近20个交易日收盘价累计涨跌幅超过20%或当日涨跌幅超过5%时，基金管理人需按规定披露交易情况提示公告（上市首日除外）。若非上市首日涨跌幅达到10%，或连续3个交易日收盘价格涨跌幅累计达到10%，则该基金将于次一交易日开盘起至10:30期间停牌1小时。

　　据统计，截至2月13日，今年以来已有16只REITs产品发布了18次相关风险提示公告。例如，2月12日，华夏深国际REIT公告称，因2月11日基金在二级市场的收盘价涨幅达到规定标准，为保护基金份额持有人利益，该基金将于2月12日深圳证券交易所开市起停牌1小时。同样，华泰南京建邺REIT也发布了类似公告，提醒投资者关注交易价格波动风险。

　　此外，随着二级市场价格的不断上涨，公募REITs的溢价率也普遍较高。Choice数据显示，截至2月12日，嘉实物美消费REIT、华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT等产品的溢价率已超过50%。在已上市的60只REITs产品中，有33只产品的溢价率超过20%，而折价的产品仅有7只。

　　券商分析人士指出，公募REITs二级市场火爆背后潜藏着不容忽视的风险。由于REITs的投资集中度较高，其收益在很大程度上依赖于一个或少数几个基础设施项目的运营情况。一旦这些项目出现经营不善、市场替代、政策变动等不利情况，将导致REITs收益下降。同时，REITs在二级市场的交易价格还可能受到市场流动性、极端事件、负面舆情等因素的影响而出现波动。因此，投资者在买卖REITs时需谨慎对待价格风险。

　　值得注意的是，公募REITs二级市场交易价格的持续上涨还会降低投资者实际的净现金流分派率。以华泰南京建邺REIT为例，该基金于2024年12月3日上市。根据招募说明书，该基金在预测期内的可供分配金额较为稳定。然而，若投资者在二级市场以较高价格买入该基金，则其净现金流分派率将相应降低。

（文章来源：上海证券报）