新华财经上海6月26日电（记者杨溢仁）公众投资者的有效认购基金份额数量为647.43亿份，是公众发售初始基金份额数量的1798.42倍；发售募集规模2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍，网下、公众发售倍数均创历史新高……

　　26日鸣钟上市的中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金亦庄产业园REIT”,基金代码：508080）有何魅力？在C-REITs产业园板块内部表现分化的大背景下，该项目缘何备受追捧？底层资产成色几何？

　　产业园REITs再迎新“玩家”

　　中金亦庄产业园REIT首次发行拟投资的基础设施资产为位于北京经济技术开发区融兴北一街11号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1地块建设项目（简称“N12项目”）及位于北京经济技术开发区融兴北一街4号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N20-1地块建设项目（简称“N20项目”）。

图为：中金亦庄产业园REIT——底层资产园区外部（原始权益人供图）

　　可以看到，在发售阶段，中金亦庄产业园REIT的公众投资者有效认购基金份额数量达647.43亿份，为公众发售初始基金份额数量的1798.42倍；发售募集规模达2368.23亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是其首发募集规模10.88亿元的217.67倍。

　　显然，即便是在C-REITs市场环境整体回暖的当下，中金亦庄产业园REIT发售的火爆程度依旧超出市场意料。

　　“作为我国公募REITs市场中聚焦新能源汽车产业链的工业厂房类产品，本项目有几大亮点值得关注。”北京亦庄盛元投资开发集团有限公司投资发展部经理田雷介绍称。

　　首先，是聚焦高成长性产业赛道、较为深度地绑定新能源汽车产业链——项目底层资产的租户主要集中于汽车制造业、科技推广服务业等，与区域主导产业（高端制造、新能源智能汽车）高度契合。底层资产周边聚集了北汽、奔驰、小米汽车等龙头企业，不断吸引优质企业入驻形成产业集群效应，一定程度上降低了空置风险。

图为：中金亦庄产业园REIT底层资产园区内部（记者杨溢仁摄）

　　其次，是经开区域政策支持，租户稳定性相对更强。租户入驻需与经开区管委会签署入区协议，承诺最低经营期限、产值及税收，并通过政府监管降低违约风险。这种“政府+市场”的双驱动模式，增强了项目运营的可持续性。

　　再者，是扩募潜力较大，产品具有长期增长动力。该项目的发起人亦庄控股和原始权益人亦庄盛元体系内优质可扩募资产账面原值／总投合计超过130亿元，覆盖电子信息、生物医药等高精尖产业，扩募资产储备丰富，未来可通过注入优质资产提升基金规模与收益。

　　“中金亦庄产业园REIT通过产业赛道选择、政策支持优势以及充分的扩募潜力，在同类产品中形成了差异化优势。”田雷说。

　　业内人士认为，中金亦庄产业园REIT发行受到广泛关注，不仅将对北京市存量产业园区资产盘活产生良好示范效应，也将为资本市场参与分享产业园区市场发展红利提供重要投资工具，同时也将吸引更多投资人关注和支持公募REITs产品，进一步助力我国公募REITs市场高质量发展。

　　多措并举无惧阶段挑战

　　国内经济结构性复苏的大环境下，产业园板块内部表现尽管有所分化，观察上市REITs的2025年一季报，不难发现工业厂房类上市REITs的租约稳定，抗周期优势凸显，依托租约的长期性和产业聚集优势，厂房资产展现出了较强的抗周期能力，多个项目的出租率均保持在90%以上，显示出了较强的抗风险能力和稳定性。

　　相对而言，研发办公类上市REITs的表现不甚理想，有7个项目的出租率于一季度下滑至70%水平。需指出，在当前宏观经济疲软和市场供需失衡的环境中，研发办公类物业普遍采取了“以价换量”策略，但多数项目陷入了“量价双杀”的困局，面临较大挑战。

　　而作为工业厂房类项目，记者在采访中发现，不少投资人对中金亦庄产业园REIT的后续表现充满信心。

图为：中金亦庄产业园REIT——底层资产园区厂房内部（原始权益人供图）

　　“毕竟，作为区域经济和产业创新发展的重要引擎，产业园在我国经济发展中扮演着重要角色。好的产业园区能够通过产业集聚效应，吸引企业入驻，促进产业链的完善和优化，实现经济发展、产业创新、创造税收和就业、带动基础设施建设等多重目标。”一位保险机构投资人向记者表示，“就基本面角度分析，产业园区通常与区域经济及产业政策挂钩，具有较强的弱周期属性。尽管当前的产业园区资产多处于去化阶段，供需压力有望逐步缓解，资产运营基本面会随着政策支持经济稳定增长，最终实现触底企稳。”

　　“站在基金管理人的角度，未来我们将与外部管理机构密切协作，一方面力争通过与优质租户保持良好合作关系、提供优质的园区服务来减少租户流失，稳定出租率；另一方面也会持续强化提升产业园区专业运营能力与资产价值，持续完善园区的配套设施、提高服务水平以及入园企业质量等，增加园区的吸引力和竞争力，努力为租金水平的稳定和提升提供支撑。” 中金亦庄产业园REIT项目公司财务负责人赵一飞表示。

　　金融创新赋能产业发展

　　北京亦庄投资控股有限公司党委书记、董事长，北京经济技术开发区工委副书记（兼）王军在接受记者专访时称，作为国内首单聚焦汽车制造产业链的基础设施REITs项目，中金亦庄产业园REIT的成功发行，将对经开区未来的产业发展布局形成积极的影响。

图为：中金亦庄产业园REIT——底层资产园区内部（原始权益人供图）

　　一方面，是有助于吸引新兴产业。发行基础设施公募REITs后，经开区可以将回收资金投入到新兴产业领域，吸引与汽车行业关联性较低的其他产业企业入园，如电子信息、智能制造、新材料等，推动产业多元化发展，优化产业结构，形成良性的资本循环，持续推动产业发展。

　　另一方面，也将助力传统产业升级。REITs的发行有助于提高资金使用效率，企业可将盘活的资金用于技术改造、产品研发等，助力汽车制造及其上下游等传统产业向高端化、智能化、绿色化升级，提升产业竞争力。

　　“项目的成功发行在优化产业布局方面，将进一步为区内构建跨领域协同、上下游联动的汽车产业生态，吸引更多汽车制造产业链上下游企业，提升产业集群效应，促进产业规模化、专业化发展，用技术创新带动产业向多元化、高端化发展。”王军说。

（文章来源：新华财经）