11月，广州进入豪宅大展身手的时间。近期保利玥玺湾、保利翡翠甲第等新豪宅亮相入市，销售热度高引发关注（豪宅市场）。保利玥玺湾更以首开销售106亿元的成绩，成为“开盘当日破百亿”的现象级项目。与今年前三季度千万豪宅成交数据明显下滑不同，近期亮相和即将亮相的新项目正拉高市场热度。今年的广州豪宅市场（房地产）还能延续前几年独立行情吗？业内人士表示，四季度是关键。

　　保利玥玺湾成新一代豪宅标杆项目。

　　重磅新盘亮相，四季度豪宅市场热度升温

　　克而瑞数据显示，今年截至10月15日，广州一手市场千万豪宅共网签2530套，同比减少25%（豪宅数据）。不过，近日保利·翡丽甲第开盘周成交22.9亿元，保利玥玺湾首开销售106亿元，均价达每平方米17万元，引发关注热潮。相比前三季度，四季度广州豪宅市场热度明显升温，后续还有香江1号、益云岭南1号等新项目值得期待（豪宅项目）。

　　对于广州豪宅市场行情，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，现在是去伪存真、回归纯粹的过程。前几年中心区宅地供应少，出来一个项目就打造成千万级豪宅。近两年中心区项目增加，面对市场调整，产品定位更务实，大平层产品供应明显减少。豪宅产品打造要回归地段、景观资源稀缺性等条件（市场分析）。

　　从数据看，截至10月，今年千万级物业成交总量下降。以中心四区144m²以上大平层豪宅为例，截至10月15日全市新增供应1281套，成交1223套，供求比1.01，而2022 - 2024年供求比依次为2.20、1.37和1.11，供求比变化说明豪宅市场从粗放增长到精雕细琢回归（数据变化）。2021年全国房地产市场进入调整期后，广州豪宅市场走出独立行情，千万级产品成交量节节走高，2023年（5191套）和2024年（4834套）达历史最高点，连续几年爆发性行情后，豪宅市场需重新积累和沉淀（市场趋势）。

　　不过，豪宅新规产品推出带动市场整体热度。除新上市项目，持销项目也表示近期回温。凯旋新世界相关负责人称，近期一手二手去化明显，下筹谈价客户不少，一方面豪宅新品面市刺激顶豪买家看房，另一方面降息等全球经济周期变化及价格回调到位，让部分买家觉得是好价格入手好货时机，催生置业热度（市场回温）。

　　凯旋新世界来自区域置换的客户增加。

　　合富辉煌广州公司副总经理麦婉君表示，因地段地价、新规产品等因素，保利玥玺湾项目成广州新一代顶豪标杆性项目。项目未出前，产品打造、定价、市场接受度成关注点，让不少豪宅买家观望。随着项目开放和首开，有价格比较，市场判断明晰，其他项目也会根据市场反应调整营销策略，好产品有足够购买力支撑，将带动四季度市场整体活力（项目影响）。

　　豪宅产品迭代，图为保利·翡丽甲第样板房效果图。

　　产品迭代，豪宅焕新需求明显增加

　　从这一轮豪宅买家特点看，麦婉君称，今年珠江新城二手价格调整更明显，说明豪宅买家置换和更新手头住房趋势更明显。今年豪宅项目销售中，主要出手买家以实业、传统行业老板、企业主为主，还有一些手头有多套房产整理后置换新产品。让豪宅买家出手因素，一是部分项目价格调整到位，价格足够吸引；二是新产品带来足够舒适居住体验；三是能看到未来价格成长空间（买家特点）。

　　随着新规产品上市，豪宅市场面临产品迭代，市场整体调整下，豪宅置换需求明显增长。凯旋新世界相关负责人表示，项目今年买家八成来自珠江新城置换客，有业主卖掉珠江新城其他物业入手项目，实现在珠江新城内向更高阶产品置换（置换需求）。

　　虽然理财市场有更多不错产品选择，但豪宅仍是当下资产保值增值重要配置选择之一。比如，珠江新城物业虽面临价格调整，但回归过去10年周期看，珠江新城房价仍跑赢整个广州大市（资产配置）。

　　对于豪宅市场走势，肖文晓认为，当前整个住房市场进入快速产品迭代时期，豪宅市场也是如此。怎样的产品能继续跑赢市场5年甚至10年，开发企业不停探索，不同买家理解不同，市场选择会更多元化（未来走势）。

　　值得关注的是，和其他城市相比，广州顶豪供应量相对少，但在新一轮好房子建设背景下，广州有意识增加市中心优质地块。从供应看，以往金融城、琶洲等地几乎无新住宅用地推出，但随着市场调整，规划相应调整，近期琶洲、金融城，甚至珠江新城都有新宅地推出。因此，未来广州顶豪项目将陆续有来，新派豪宅项目仍会不断入市（供应趋势）。

（文章来源：广州日报新花城）