10月中旬，北京市朝阳区迎来重量级项目入市，黄衫木店“双子星”开盘当日销售额分别达56.5亿元、45.65亿元，这一销售业绩成为北京房地产市场热点。随着销售端的分化，房企投资不断收缩聚焦，自去年以来，朝阳区供地持续增加，房地产市场迎来新一轮竞争。

《中国经营报》记者了解到，今年至今朝阳区已先后出让了三间房地块、平房乡黄杉木店+孙河组团地块、呼家楼南里地块以及太阳宫等地块，区域内新盘竞争加剧。10月12日，位于朝青板块黄衫木店的紫京宸园开盘，官宣当天销售额56.5亿元。五天之后的10月17日，璞樾项目开盘，官宣销售金额45.65亿元。

据了解，两个项目是今年4月28日出让的百亿组团地块中的宅地，该组团地块包括朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块及孙河组团土地储备项目2902-73地块。当时，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发以126亿元底价竞得该地块，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录。

其中，2107-01、03地块为R2二类居住用地，容积率均2.6，限高80米。01地块占地面积3.01万平方米、地上建筑面积7.82万平方米，位于北面；03地块占地5.43万平方米、地上建筑面积14.11万平方米，位于南面。2107-02地块为A334托幼用地，占地5253平方米，容积率0.9，限高16米，位置可结合方案与01地块统筹布置。

中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块。项目南临朝阳北路，东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧800米左右是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离900米左右，地理位置优越，成为房地产市场焦点。

两个项目股东一致，均由中建智地持股48.5%，其余金茂、越秀、朝阳城发分别持股33%、17%、1.5%，但开发主体上存在区别。其中，2107-01住宅和02托幼项目地块由金茂和越秀负责开发，金茂负责规划设计，越秀负责营销和物业，项目定名为璞樾。2107-03地块由中建智地开发，项目定名为紫京宸园。

两个项目均面向高端改善型客户。其中，紫京宸园规划15栋7～25层洋房、小高层和高层产品，共815户，户均建面172平方米，层高3.16～3.4米。户型包括133和148平方米的四室两厅两卫、172平方米的四室两厅三卫，以及232和278平方米的五室两厅三卫。此外，项目还设计有少量400平方米的空中类别墅产品。

璞樾规划9栋住宅楼共426户，户型为152～258平方米全四居，层高约3.16～3.37米。户型包括152平方米主力户型，188平方米次主力户型，以及195、204、230和258平方米的大户型。两个项目在此前曾有消息传出将设置花池，但在公布的户型图中并未涉及。在使用面积上，均通过内嵌阳台+设备平台等赠送空间提高房屋实际得房率，整体得房率都在90%以上。

紫京宸园率先取证的是东面9栋楼，因邻近高压线和朝阳北路，位置条件略逊于项目西面，首推353套房源，据开发商官宣，开盘当日总成交金额达56.5亿元，其中133平方米的户型开盘即清盘。璞樾率先取证的是西面6栋楼，位置上远离项目东面的幼儿园和高压线，首推308套房源，据开发商官宣，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元。目前，紫京宸园网签3套，成交均价9.37万元/平方米；璞樾网签30套，成交均价接近9.9万元/平方米。

近两年，随着销售端的分化加剧，房企在北京的投资进一步聚焦核心区域，朝阳凭借配套较完善、发展潜力等综合因素成为企业重点布局区域之一，新房市场呈现激烈竞争态势。据了解，上述两个项目所处区域内高端改善盘林立，后续即将开拍的地块也将加剧区域内新盘压力。

地块东向3公里处即为今年2月份保利+金茂拿下的三间房组团地块，对应项目为朝观天珺和金茂满曜，分别由保利和金茂操盘。朝观天珺于今年6月上旬开盘，目前网签96套，去化18.3%，成交均价8.3万元/平方米。金茂满曜于6月中旬开盘，目前网签225套，去化率31%，成交均价近7.8万元/平方米。

距离黄杉木店地块约6公里、客群定位与之有部分重合的中海·万吉玖序，于今年5月下旬开盘，目前网签187套，去化率51%，成交均价11.29万元/平方米。记者了解到，去年10月份时，由中建智地在朝阳酒仙桥打造的北京宸园入市后获得热销，开盘当日即斩获61.5亿元销售额，根据其官微公布的数据，项目五个半月实现110亿元的收官成绩。

不过，去年北京宸园推出之时，周围竞品较少。但自去年以来，朝阳核心区拍出多幅优质地块，市场供应随之增加。加之今年北京“好房子”细则落地，项目之间在产品打造上比拼升级，客户选择增多。据悉，今年以来，朝阳区从年初至今已先后出让了三间房地块、平房乡黄杉木店+孙河组团地块、呼家楼南里地块。今年9月30日，朝阳太阳宫板块一宅地拍出，当时9家品牌房企经过近3小时激烈角逐，最终中建智地以39.18%溢价率竞得。地块紧邻地铁10号线和17号线换乘太阳宫站，是近年来北京城六区范围内极为稀缺的住宅用地。后续，朝阳区酒仙桥、CBD、松榆里仍将有地块出让，房地产市场将持续迎来新的发展机遇。

（文章来源：中国经营报）