近段时间以来，城市更新成为房地产市场的重点方向，尤其在深圳这样的快速发展城市。在持续多年的“高密度拆迁”后，深圳在近期迎来了多个低容积率的城市更新项目，这一变化符合房地产市场新趋势（关键词1：房地产市场）。

　　近日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布公告，《宝安区新桥街道107发展带康达尔工业园城市更新单元规划》已获得审定通过。资料显示，康达尔工业园城市更新项目位于深圳市宝安区新桥街道广深公路与沙井南环路交会处西南侧，更新单元用地面积及拆除用地面积均为24.3万平方米，申报主体为深圳市宝安区新桥街道办事处和京基智农。根据最新公告，康达尔工业园旧改项目的住宅开发建设用地面积约为12.03万平方米，该项目最受关注的指标是3.1的容积率。在业内人士看来，该项目有望创下深圳近八年来城市更新项目的“最低密度”纪录。项目建成后，社区公共空间将更充裕（关键词2：城市更新）。

　　此外，《2025年龙岗区城市更新单元计划第三批计划》近日正式发布，坂田物资工业园片区约8.3万平方米的土地纳入旧改拆除范围，计划更新为居住、商业、工业等功能。值得注意的是，相关的补充公告明确，该更新单元将按今年5月1日实施的《住宅项目规范》要求落实，这一规范对住宅项目容积率有明确要求（关键词3：住宅项目规范）。

　　根据合一城市更新的统计，今年5月1日实施以来，深圳招拍挂住宅项目已成交共计8个，其中7个项目涉及住宅容积率不超过3.1。可见，当前新增招拍挂住宅项目按国家新规范执行。不过，在5月至10月之间，深圳新增含住宅拆除重建类旧改、土地整备利益统筹的14个项目，规划容积率均超过3.1。

　　自今年5月1日起，住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》正式实施，《住宅项目规范》以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面予以规范，被视为“好房子”的标准，其中也明确新建的住宅项目容积率不超过3.1等要求。业内人士普遍认为，在“好房子”标准之下，房地产市场格局将被重塑，住宅产品品质和物业服务水平将全面提升，市场供需格局将加速重构（关键词4：房地产市场格局）。

　　记者走访发现，深圳大部分城中村或老旧小区城市更新项目，旧改完成后的新房普遍存在高容积率、商办配置不够合理等现象，“摩天住宅楼”比比皆是。广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，推进城市更新项目的进程，可以在规划、拆迁补偿标准、容积率、商办的配置标准等方面进行调整。

　　中指研究院研究总监吴建钦表示，在可持续的城市更新模式和政策法规的引领下，城市更新在稳增长、扩内需、惠民生的重要作用将进一步显现，推动城市开发建设方式转型与城市高质量发展。

（文章来源：证券时报网）