进入金九，广州楼市营销力度加大，迎来多个新盘“炸场”。其中，刚需楼盘品质化成为重要看点，总价300万元左右的楼盘，景观、会所等享受型特点正在成为重要营销手段以及溢价点。对此，业内人士指出，随着95后和00后成为置业主力，他们更愿意为体验付费，刚需品质化将成为长期趋势。在房地产市场中，这种趋势正逐渐显现，为购房者带来更多选择。不过，对于今后有置换计划的刚需刚改群体，建议仍重点关注学铁商配套，将环境等更视为锦上添花的因素。

　　刚需楼盘“品质感”越来越强

　　市场：“刚需”成多个热盘“必争”群体

　　进入9月，广州楼市迎来了多盘集中入市。据中原发展研究院统计，将有16个项目推货入市。其中，位于广州中心六区的三个全新盘热度均较高。位于世界大观的保利辰园·湖境在刚刚过去的这个周六开放并于周日快速开盘，可见认筹情况火热。截至9月14日夜间，89平方米小户型已经售罄并紧急加推。位于老黄埔核心区的黄埔润府，开盘现场人气不错，项目数据显示首开销售额达到2.5亿元。在嘉禾望岗，越秀贝好家嘉悦云启首日开放板房，目前已经冻资超300组，据现场置业顾问介绍客户主要来自周边置换业主，以及2/3号线地铁沿线通勤市民。从整体氛围来看，分化仍为市场基调。地段核心、品牌号召力强、产品亮点突出的项目，人气较旺价格较稳。

　　值得一提的是，对于刚需刚改群体的“争夺”成为多个核心区项目的看点。以天河东话题度较高的项目珠江·天河都荟为例，在推出全新二期“峯荟”组团之前，项目开放了全新的71平方米样板房瞄准刚需置业者，这也就意味着可以约320万元总价的门槛上车天河智慧城核心区，将大大利好片区内通勤的产业人群。位于嘉禾望岗的嘉悦云启，目标刚改群体的思路也十分清晰。作为白云区配套最为醇熟、且通勤天河海珠均十分便利的板块，嘉禾望岗对刚需刚改群体吸引力较大，板块内100平方米以下户型几乎断货，嘉悦云启项目84平方米及99平方米产品则填补了这一空白。

　　有业内人士向记者透露，此前一段时间核心区项目多主打改善，起步面积较大总价段也相对较高，但改善群体置业往往涉及置换，链条较长，同时供应扎堆加大了市场竞争。“目前的市场上，有刚性需求的群体入市的相对坚决，因此许多核心区项目开始转变思路推出刚需刚改产品走量。”

　　年轻置业者更愿意为体验付费

　　趋势：95后、00后买房更注重“质价比”

　　相较于此前许多项目以实用率“抢客”，随着户型设计的规范逐渐落地，市场的关注焦点正从使用率转向对于居住体验，这也带动着刚需产品品质化成为趋势。一方面，酒店式大堂、豪华会所等开始走进针对年轻人的楼盘。在位于广州大学城的越秀·星汇锦城，虽然项目定位年轻人，起步总价仅260万元起，但从楼盘品质感十分吸引人，入口处罗汉松搭配蓝青翠景墙营造出豪宅级归家仪式感、高端改善标配的下沉式会所占地面积达约5500m²……从项目销情来看，年轻人显然还是愿意为此类“排面”买单。另一方面，随着最大面积仅128平方米的保利辰园·湖境的入市，也意味着此前主要针对高端改善的世界大观板块城央稀缺湖景向刚需及刚改群体敞开了大门，从市场反应来看，年轻人也愿意为景观面支付一定的溢价。

　　对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓解读表示，刚需项目的品质化是有着需求面上的支撑的。随着95后、00后开始成为楼市的刚需主力，刚需的需求特征也在发生变化，对于居住条件比上一代刚需更优渥的他们来说，与其说买房讲究“性价比”，不如说更注重“质价比”。“一方面是年轻人更愿意为‘悦己’消费，另一方面是产品的迭代、市场的竞争、购房政策的友好等多重原因，让成为买方市场主角的他们，有更多挑好房子的底气。”肖文晓说道。

　　置业建议：生活配套是基础园林环境等是加分项

　　当然，随着市场给刚需群体提供的产品选择越来越丰富，置业者们也面临着“甜蜜的烦恼”：在总价有限的前提下，应该选择成熟区域学铁商环绕的便利，还是选择优美的自然资源，又或者是选择居住的“高端感”？

　　肖文晓表示，无论是从生活本身的便利度，还是未来的流通而言，在选择建议刚需置业者首要考虑生活所需，将周边教育、交通、商业等配套整体考量的较高优先级。“可以说，生活配套是基础，综合考虑园林、环境、社区、物业等加分项，争取锦上添花。”

（文章来源：广州日报新花城）