靠收租盈利的“房东”也要出售资产，标的是位于广州CBD珠江新城的写字楼，这一举措凸显了房地产市场的资金压力与资产优化需求。

　　9月8日，越秀房产信托基金（00405.HK，下称“越秀房产基金”）公告称，其全资特殊目的实体计划以34.33亿元的总价，卖掉持有越秀金融大厦的目标公司50%股权，受让方是广州越秀发展集团有限公司（下称“越秀发展”）。越秀发展是越秀房产基金的外部关联方，最终控股方均为广州越秀集团股份有限公司。

　　目标公司余下50%股份将转予内部重组方进行内部重组，完成后越秀房产基金实益权益减至49.495%。这距离越秀房产基金收购越秀金融大厦不到4年，反映出市场环境变化对资产配置的深远影响。

　　与此同时，越秀房产基金还公告了一笔再融资。目标公司已取得一家银行就本金额不超过40亿元的新银行融资的承诺函，利率按5年期贷款市场报价利率下浮0.65%。出售事项所得款项净额预计约23亿元，连同再融资提取的30亿元，总额约53亿元，拟全部用于偿还现有债务，优化财务结构。

　　无论是出售物业，还是再融资，目标均指向缓解越秀房产基金的债务压力。自2021年收购以来，受疫情、俄乌冲突、全球经济不确定性及美国通胀等因素影响，中国香港银行同业拆息率反弹，导致融资成本攀升。2021年12月31日，越秀房产基金平均融资成本为2.25%，至2025年6月30日已升至3.33%，借贷总额达205.65亿元，逼近香港《房地产投资信托基金守则》50%上限，再融资与资产优化迫在眉睫。

　　此外，截至2025年6月30日，越秀房产基金的借贷总额占比48.1%，已接近监管红线。为降低借贷比率和融资成本，越秀金融大厦半数股权被沽出，同时部分现有债务进行再融资。目标公司已于8月29日取得融资承诺函，抵押物为越秀金融大厦及应收租金账款，提取30亿元用于偿还离岸债务，优化资本结构。

　　基金管理人预期，出售、内部重组及再融资将降低借贷比率至约41.2%，接近2021年末水平，并减少利息费用。出售事项及内部重组导致1.65亿元亏损，主要因交易价格与资产净值差额计算。不过，这一系列操作将增强越秀房产基金抵御风险的能力，保留未来增值收购的灵活性。

　　地处广州CBD珠江新城的越秀金融大厦，与广州地标国金中心直线距离仅数百米。2021年12月，越秀房产基金斥资78.73亿元收购。该大厦由4层零售、64层写字楼及4层地库组成，可出租面积约17万平方米。自收购以来，越秀金融大厦为越秀房产基金带来超13.78亿元经营收入，但效益连年下跌，2025年上半年收入1.65亿元，出租率降至82.1%。

　　越秀房产基金主要在内地进行资产配置，旗下拥有10项物业，全部位于一线或新一线城市，业态覆盖写字楼、酒店、批发商场、零售商场四大类。今年上半年，实现收入总额9.66亿元，同比减少6.6%；除税后净亏损3.37亿元，每个基金单位中期分红0.0333元，同比减少10.2%。截至2025年6月30日，物业整体出租率约82.2%，同比下滑1.8个百分点。

　　基金管理人表示，针对越秀金融大厦的一系列事项完成后，越秀房产基金的借贷比率将下降，再融资预计降低利息费，有助于在利率高企环境下抵御潜在风险，并保留未来增值收购的灵活性。

（文章来源：时代财经）