“京派”作风在上海管用吗？“北京地产沪上布局”不仅是集团产业重要举措，更是战略发展现实需要。”北京城建时任董事长储昭武在2024年末上海品牌发布会上说。2024年，北京城建首入上海，拿下2宗杨浦区内中环优质地块（房地产投资）。遗憾的是，这两个项目未与上海楼市热度同频。城建发展（北京城建旗下上市平台）2025年半年业绩显示，营收和归母净利改善，但战略要地上海首份成绩单难言理想。

　　截至6月30日，上海国誉府预售比例73.33%，领翠滨江仅14.8%。北京城建入驻上海决心强烈，2024年5月以4.98亿元拿下杨浦区长海社区地块，成交楼面价58404元/平方米，溢价率3.11%。该地块位于五角场板块，居住氛围浓厚，但公共交通稍有不便，距离地铁10号线步行约1.1公里。北京城建将项目定名为国誉府，五角场板块新建住宅“断供”多年，这个容积率1.5、规划建筑面积0.85万平方米的小型低密住宅项目被市场看好。

可惜的是，开发节奏上，北京城建慢了一步。项目从拿地到开盘周期长达9个多月，而同批次地块项目已在当年四季度抢先销售。同批次土拍拿地的中铁世博滨江云境项目2024年12月30日开盘，不仅“日光”，还触发积分；安高&安联拿下的闵行梅陇地块项目，2024年11月24日已开盘。附近的杨浦越秀天玥项目，房地联动价约9.2万元/平方米，也抢先开盘截留购买力。从价格定位看，国誉府房地联动价10.7万元/平方米，被称为“十年久违的五角场纯洋房”。76套房源中，仅11套总价低于1000万元，最大户型总价接近1800万元。

“首开去化八成。”开盘后，国誉府通过微信公众号公布销售战绩。根据开盘摇号结果，86组客户参与摇号。但媒体报道，4月末国誉府网签去化率不足50%。国誉府开盘后一周，《每日经济新闻》记者前往营销中心，看到沙盘模型建筑风格传统，暗色调坡顶、大面积深色外墙、窗户偏小，难令上海买家一见钟情。“143平方米的只剩一套，总价1738万元，一楼128平方米的开盘就卖完了。”置业顾问徐蕾传递着销售“火爆”信息：“顶楼大户型送坡顶阁楼，要不然就是98平方米的，大概还剩五六套。”截至9月2日，网上房地产显示已售套数为62套，去化率82.58%。开盘半年只卖了24套

如果说国誉府受地块技术指标限制和开发节奏把控影响，那么接下来，北京城建遇到调整战略良机。2024年7月9日上海第三批次土拍，“沪九条”出台后首批宅地出让，北京城建联合越秀地产以22.3亿元、溢价率约17.12%摘得杨浦长白社区地块，保利发展拿下杨浦区平凉社区02H1-01地块。近一两年，杨浦区产业规划、楼市热点向滨江转移，板块内刚需、改善、高端项目齐聚，竞争白热化。保利发展地块和北京城建地块相距仅2.7公里，向南2.2公里还有更强竞争者——中海·云邸玖章，中海地产曾在徐汇滨江创造次次“日光”战绩，北京城建需在夹击中“抢业绩”。

这次，北京城建速度稍快，项目定名为翎翠滨江，8.5个月后首批次开盘。但保利发展拿地后不到半个月公示方案、当年12月开盘抢收年终业绩，周边1200万～1300万元预算购房需求已被吸走许多。和国誉府一样，翎翠滨江无实景展示样板间，在附近写字楼搭建展厅。从产品设计看，通常整栋楼最有价值的“边户”面积更大、户型更优，但翎翠滨江反其道而行之。原本抢手的“边户”被设计成斜角不规则形状，朝北房间被抛在入户门东北角，三间卧室仅一间主卧朝南。户型相对方正的105平方米3房2厅2卫，一部分做成中间套带连廊，北向房间、厨房、主卫北向窗户面向连廊。首批开盘26套房源“一房一价表”显示，总价最高约1729万元，最低超1265万元，当时28组意向客户参与摇号；第二批次开盘236套房屋，115组有效客户参与摇号，认筹率低于50%。随后，这个上海市区内环边新盘有了折扣。“30天内签约，可以给到九八折。”置业顾问张华（化名）坦言。不过，上海楼市新政在8月最后一周落地，让不少开发商打起精神。张华通过微信向每经记者透露：“公司决定重新申请9月份营销政策，付款周期和价格优惠政策全部收回。正常情况可商定到4个月周期，但公司觉得账期太长赚不到钱。现在卖得好了，折扣要根据付款周期重新定。”但直到9月2日，翎翠滨江网签数量仍停留在24套，网签去化率仅约9.16%。（文章来源：每日经济新闻）