国内首单外资消费REITs正式获批，房地产投资迎来新机遇。近日，华夏凯德商业REIT取得了证监会准予注册的批复，标志着外资在中国不动产市场的布局进一步深化。作为该项目主要原始权益人及运营管理机构，凯德投资总部位于新加坡，于2021年在新加坡上市，是新加坡最早、最大的REITs管理人。

　　不止凯德投资，近期国际资管巨头接连亮相房地产领域，并开始积极布局。今年6月，全球最大的工业物流地产资产管理公司安博在中国申报了一单REITs产品；同月，美国知名商业地产集团汉斯集团旗下的汉斯（上海）私募基金顺利完成备案；7月下旬，全球资管巨头施罗德资本与浙江企业西子国际联合发起私募房地产股权投资基金，总规模约30亿元，为房地产投资市场注入新活力。

首单外资消费REITs获批

　　8月27日，华夏凯德商业资产REIT取得了证监会准予注册的批复。上交所官网显示，该项目审核状态为“注册生效”。项目原始权益人为CAPITALAND MALL ASIA LIMITED（简称“凯德商用”）、长沙凯亭咨询管理有限公司、广州凯云管理咨询有限公司、广州云凯商业管理有限公司。

　　公开资料显示，作为凯德集团旗下的投资管理分支，凯德投资总部位于新加坡，并于2021年在新加坡上市，是新加坡最早、最大的REITs管理人，曾参与制定新加坡REITs规则并发行新加坡首只REITs。截至2025年8月13日，凯德投资的基金资产管理规模为1170亿新元，通过7只上市不动产投资信托基金（REITs）、商业信托以及不动产私募投资工具持有，展现出强大的房地产投资实力。

　　华夏凯德商业资产REIT首批纳入两个购物中心资产，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭。其上市后，有望成为中国首单外资消费类型的公募REITs，也将是凯德投资旗下第8只REITs产品，为房地产投资市场增添新亮点。

　　值得一提的是，位于长沙的凯德广场·雨花亭为已在新加坡交易所上市的凯德中国信托基金旗下的资产，这意味着等华夏凯德商业资产REIT上市后，凯德中国信托基金需要将该资产由境外转移至境内，注入国内公募REITs市场，进一步推动房地产投资的国际化进程。

扩募资产储备丰富

　　除首批入池的两个购物中心外，华夏凯德商业资产REIT原始权益人之一凯德商用在国内还拥有大量的基础设施资产，为REITs的未来扩募提供丰富的资产储备，助力房地产投资市场的持续发展。

　　“扩募是REITs成长的命脉。”华夏基金相关人士表示，从凯德投资在海外最具代表性的S-REITs——凯德综合商业信托的发展进程可以看到，其发展史就是一部持续收购优质资产、通过主动的资产管理进行资产提升，并适时出售非核心资产来不断优化组合、实现规模与质量同步提升的历史，为房地产投资提供了宝贵经验。

　　在业内人士看来，凯德投资参与国内公募REITs市场的一系列行动，也间接打破了近些年市场对其抛售在华资产的猜疑，彰显了其对中国房地产投资市场的长期信心。

　　记者从华夏凯德商业资产REIT的申报材料中了解到，凯德商用在中国运营管理的项目包括凯德广场购物中心、来福士综合体等，业态涵盖商场、写字楼、服务公寓和酒店等，共覆盖18座城市，其中50%的在管项目位于一线城市，展现出广泛的房地产投资布局。

　　截至2024年末，凯德商用在中国持有的消费基础设施资产规模超过800亿元。储备可扩募消费基础设施资产共35个，总面积超过300万平方米，平均已运营年限超过11年，大部分资产近三年平均出租率超过80%，整体经营情况稳定，为房地产投资提供了坚实保障。

　　凯德商用表示，作为母公司凯德投资主要的在华投资平台，未来凯德投资的其他消费基础设施资产也将择机注入凯德商用旗下，进一步提?储备可扩募资产，为基金的持续成长提供支撑，持续推动房地产投资市场的发展。

多家外资进军中国地产

　　不止凯德投资一家国际资本，今年6月26日，华夏安博仓储物流REIT也完成申报工作。7月17日，深交所网站显示，项目审核状态更新为“已问询”。该项目底层资产聚焦粤港澳大湾区核心物流节点，涵盖广州、东莞共3处高标准优质仓储项目，分别为广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，为房地产投资市场带来新的机遇。

　　据公开资料，安博是全球最大的工业物流地产资产管理公司，专注于仓储设施的开发、收购与管理，服务全球供应链。截至2024年底，安博市值高达979亿美元，稳居全球上市REITs市值榜首，展现出其在房地产投资领域的领先地位。

　　此外，今年6月，美国知名商业地产集团汉斯集团旗下的汉斯（上海）私募基金顺利完成备案，进一步彰显了国际资本对中国房地产投资市场的青睐。

　　公开资料显示，7月，全球资产管理巨头施罗德资本旗下房地产投资部门与浙江企业西子国际共同组建了股权投资平台，并宣布联合发起总规模约30亿元人民币的私募房地产股权投资基金计划。双方此次合作，将专注于长三角核心城市（如上海、杭州、南京等地）优质写字楼，以及消费类基础设施（如老旧商场、物流仓储升级、新型社区商业等）的投资机会，为房地产投资市场注入新的动力。

　　中信证券研报指出，北京和上海于8月份相继发布房地产市场优化政策，政策内容集中在限购、公积金贷款支持等方面。其认为，房地产政策的进一步优化，不仅有利于释放短期需求，更说明面对巩固市场止跌回稳的要求，政策层面或会结合现实情况进一步优化，为房地产投资市场创造更加有利的环境。

　　从公募REITs角度分析，华夏基金表示，国内消费正经历从“规模增长”向“质量提升”的深刻转型，在消费升级与资本市场改革的双重驱动下，中国消费REITs正成为“盘活存量、促进升级、服务内需”的重要抓手，也迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期。而随着凯德投资等国际资产管理公司的深度参与，中国消费REITs市场将加速走向专业化、多元化、国际化，为房地产投资市场开启新的篇章。

（文章来源：上海证券报）