万科飙涨，房地产板块迎来曙光

　　8月25日，万科A股价直线拉升，盘中一度强势涨停，万科H股盘中亦大涨超15%。这一强劲表现主要得益于万科最新披露的半年报，该报告有效缓解了市场对公司债务压力的担忧，为房地产市场注入了一剂强心针。房地产政策成为市场关注的另一大焦点。日前召开的国务院第九次全体会议明确要求，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。今日午间，上海6部门更是联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，对部分楼市政策进行松绑，为市场带来积极信号。

　　与此同时，房地产行业正密集迎来利好政策。北京、海南、成都、福州等地近期也密集出台限购松绑及公积金支持措施，进一步提振市场信心。有券商机构认为，在政策支持下房地产市场正逐步企稳，预计随着稳销售、稳资金等政策持续落地，行业有望迎来底部企稳，房地产板块中长期配置价值凸显。

　　万科罕见涨停，债务化解显成效

　　8月25日，A股开盘后，万科A股价直线拉升，盘中一度强势封板，这对于持续回调的万科A来说，实属罕见。不过，午后涨停板打开，截至收盘，万科A涨幅达9.15%。万科H股股价亦大幅走强，盘中一度大涨超15%。财报显示，万科在债务化解方面取得一定进展。通过自身资产处置与大股东深圳地铁集团的持续资金支持，万科已如期偿还243.9亿元公开市场债务，且2027年前无到期境外公开债，展现了公司强大的债务管理能力。

　　截至今年6月末，万科的净负债率为90.4%，较去年底提高9.8个百分点，资产负债率为73.1%，较2024年底下降0.6个百分点。万科表示，期内获得各类金融机构支持，未计及股东借款的合并报表范围内新增融资和再融资249亿元，第一大股东深铁集团积极提供流动性支持，截至目前已累计提供238.8亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平，为公司的稳健发展提供了有力保障。

　　万科管理层在分析师会议上表示，公司后续应对到期债务压力有明确信心，核心依托“外部支持+自身经营”双驱动：外部有金融机构（上半年新增融资249亿元）、国资大股东（累计提供近240亿元股东借款）及政策、合作伙伴助力；自身将通过“保经营现金流（加速销售回款、发挥经营服务造血功能）、盘活资产（市场化转让、ABS 等）、稳定并争取增量融资”三大路径，全力以赴化解债务风险，且目前2027年前已无境外公开债到期，短期境外偿债压力缓解，为公司的未来发展奠定了坚实基础。

　　华泰证券指出，2027年之前，万科已无境外公开债到期，境内债合计规模约264亿元，其中2025年下半年到期规模约77亿元，2026年、2027年到期规模约100亿元、52亿元，2025年偿债高峰已经安全过半，在政策以及国资助力下，有望平稳过渡，进一步增强了市场对公司的信心。

　　国泰海通认为，万科的多项业务仍具发展潜力，积极应对债务问题并获得多方支持，看好深铁集团对万科的整体赋能和调整能力，认为公司将在未来实现更好的发展。

　　对于业绩亏损，万科管理层解释称：“业绩压力一方面受到了开发业务结算规模下滑和毛利率仍在低位等因素的影响，随着过往高地价项目进入结算，公司毛利承受了较大压力；另一方面，2025年上半年公司对部分资产计提了减值，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，这些因素都加大了亏损。”但管理层也表示，公司将积极应对挑战，努力实现业绩的稳步回升。

　　利好政策频发，房地产板块配置价值凸显

　　港股内房股亦全线走强，截至发稿，融创中国、新世界发展大涨超5%，龙湖集团、美的置业、越秀地产涨超4%，新城发展、金地商置、绿城中国等跟涨，显示了市场对房地产板块的积极预期。

　　政策层面，8月25日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局、人民银行上海市分行、上海市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策，为市场带来了更多利好。

　　日前召开的国务院第九次全体会议要求，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。其次，北京、海南、成都、福州等地近期密集出台限购松绑及公积金支持措施；此外，市场预期改善及房企风险化解加速，中指研究院数据显示，新房二手房交易同比增长，金九银十旺季临近叠加地方创新模式推动信心回温，为房地产市场的未来发展注入了新的动力。

　　分析人士称，国务院政策方向为行业注入强稳预期，地方松绑措施有望直接刺激购房需求释放，房企债务重组突破降低系统风险，叠加销售旺季临近，将提振投资情绪并推动板块估值修复。开源证券在报告中指出，在政策支持下房地产市场正逐步企稳，新房成交面积环比增加，土地市场溢价率回升。平安证券指出，地产潜在政策空间犹存，预计短期热度仍有望持续；部分房企报表端已见改善迹象。中泰证券发布研报称，2025年1—7月，房地产行业各项销售数据虽仍处低位，但“止跌回稳”政策基调延续，核心城市购房政策持续优化，市场信心仍处修复期，预计随着稳销售、稳资金等政策持续落地，行业有望迎来底部企稳。继续看好房地产板块的中长期配置机会，建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企。

（文章来源：券商中国）