美国总统特朗普上个月宣布，计划推动政府控股的房地美和房利美两家公司重新上市。此举可能为政府带来可观收益，但华尔街对此计划感到困惑不解。

房利美和房地美作为美国住房政策的关键传导渠道，在2008年次贷危机爆发前，承保或购买了美国市场上超过80%的房地产贷款。金融危机爆发后，这两家公司从纽交所退市，并被美国政府接管。

这两家公司并不直接发放贷款，而是从抵押贷款公司购买贷款，然后将其打包成证券在二级市场上出售，从而释放贷款机构的资金，使其能够继续发放更多贷款。支持政府托管的人士认为，这种模式加上政府担保，有助于降低抵押贷款利率。

特朗普自上任以来，一直在探索将“两房”私有化的可能性。负责监管这两家公司的美国联邦住房金融局局长Bill Pulte表示，政府正在研究在保持政府监管的同时出售其股份的方案。

CapWealth董事长兼首席投资官Tim Pagliara指出，Pulte的表态令人困惑。允许房地美和房利美在政府托管下运营，可能是政府与投资银行家讨论过的策略，旨在控制抵押贷款利率不因市场调节而上涨，但这被视为一种过渡措施。

多位房地产金融分析师对此表示担忧，认为这种模式下的上市方案难以吸引投资。在政府主导下，两家公司的核心目标可能并非对股东利益负责。

不确定性笼罩

城市研究所非常驻研究员、前奥巴马政府经济顾问Jim Parrott表示，很难想象有人会对托管模式下的上市公司产生浓厚兴趣，除非政府采取投资者友好的运营方式，但显然这两家公司尚未达到这一标准。

全国住房会议总裁兼首席执行官David Dworkin补充说，出售股票的关键在于董事会真正独立并对股东负有受托责任。但在托管制度下，这一程序无法实现，因此市场可能认为这两家公司的股票价值为零。

另一名金融分析师也担忧，鉴于联邦政府仍拥有房地美和房利美的大部分资产，如果本届政府在托管的前提下推动上市，下一届政府可能会出台另一种控制措施。这种不确定性将在投资者中引发观望情绪。

目前，特朗普政府尚未公布具体的上市计划。Pulte将于本周二与财政部长及证券交易委员会主席会面，进一步商讨房地美和房利美的处置方案。

Parrott强调，财政部尚未真正介入“两房”的上市计划，因此他认为政府尚未进入方案分析阶段。在财政部采取任何有意义的行动之前，市场无法确定“两房”的未来走向。

（文章来源：财联社）