作者：王舜，浙江泽大（宁波）律师事务所

　　一、引言

　　随着杭州、北京等地不动产信托登记制度试点的推进，社会各界反响热烈。这一创新制度融合金融与房地产，有望为财富管理与传承提供新工具。尤其是北京试点文件的发布，以及2025年4月通州区及昌平区完成的两例不动产信托财产登记，更是引发广泛关注。当前虽只是试点阶段，税收等问题尚待解决，但这标志着我国信托财产登记制度取得了历史性突破。周萍（2024）分析了该制度对信托机构业务模式和市场竞争格局的影响；亓宁（2024）则探讨了“以房养老”信托等不动产信托的落地可能性。然而，对于制度落地后的后续工作，如受托机构如何围绕房屋管理展业，却鲜有研究。刘铁峰等（2022）从信托公司视角提出了展业策略。本文聚焦业务需求双方在此制度实施中可能遇到的关键问题，以供各方参考。

　　二、需求本质及主体：基于人口结构变化的分析

　　不动产信托登记制度的核心在于完善法律框架，激活信托行业潜力，推动财富与资产管理创新。现行《信托法》虽规定信托登记原则，但缺乏具体操作规则，导致不动产信托长期面临登记生效主义与物权公示制度的冲突。北京的《不动产信托财产登记通知》明确了登记流程、要件及效力，填补了法律空白，强化了信托财产独立性，为家族信托、“以房养老”等提供了法律保障。据估算，北京试点后家族信托业务咨询量增长超30%，信托公司受托不动产资产规模大幅提升。

　　基于人口结构变化，目前对不动产信托登记制度需求迫切的群体包括：失能失智和鳏寡孤独老人家庭、残病子女家庭以及高净值人群家庭。这些群体分别面临着养老、财富传承等需求，不动产信托登记制度为他们提供了解决方案。例如，至2023年底全国60岁以上失能人数已达4654万；残疾儿童数量也高达504万；而拥有千万人民币总财富的高净值家庭数量则达到208万户。

　　三、信托架构下的房产管理

　　明确需求主体后，需进一步探究信托架构下受托人如何管理房产。国投泰康信托首单案例验证了信托制度在养老、特需领域的核心价值：风险隔离、专业管理、权益保障。受托机构管理房产主要有出租、出售、日常管理和证券化等四种场景。

　　在租售与日常管理中，信托架构下的出租、出售及日常管理均由信托公司承担，降低了管理精力投入和风险。信托公司可凭借其专业能力筛选中介或租客，评估信用风险；运用专业市场分析团队和金融资源，为委托人提供精准决策依据；整合房屋维修机构、物业管理资源，为房产提供标准化管理服务。

　　在证券化方面，信托架构为房产证券化提供关键支持，提高了资产流动性，分散了投资风险。以REITs为例，信托公司将多套房产打包结构化设计，发行REITs份额，将房产资产转化为可流通证券产品。

　　四、受托机构顺利开展不动产信托工作的关键因素

　　明确了房产管理场景后，需进一步思考受托机构在开展业务时面临的信任基础与能力建设问题。

　　赢得委托人信任是展业基础。信托公司通过信托文化建设、监管部门的高质量发展意见以及转变经营理念等措施，提升社会声誉和公信力。

　　加强信托公司能力建设是展业关键。信托公司需构建商业模式，设计多样化信托产品与服务方案；加强产业合作，构建一站式服务平台，为客户提供全生命周期服务。

　　五、构建不动产信托长效机制的现实考量

　　在不动产信托运作中，还需关注不动产价格波动、担保品处置以及税收问题。本文建议通过明确风险应对机制、构建市场监测体系、研究金融衍生工具对冲风险等措施解决不动产价格波动问题；通过制定和完善法规、探索“预处置”模式、建立担保品处置机制等措施提高担保品处置效率；通过提升税务服务水平、帮助委托人理性决策以及及时总结实践案例等措施解决税收问题。

　　注：2024年12月11日，金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，明确了北京市不动产信托财产登记的相关规定。

（文章来源：新华财经）