“豪华大平层，只卖周边住宅价格的零头。”近期，在部分社交平台中，这类广告推送不时出现。

记者实地探访发现，在一线城市的核心地段，开始出现单价“5字头”的顶豪级大平层，以一线江景、意式轻奢装修、国际一线品牌配置为卖点，价格却仅为同区域住宅豪宅的三分之一甚至四分之一。这类“商办属性”的类住宅产品通过整层改造、分割散售的方式重返市场，以价差优势吸引自住需求买家。然而，高昂的商用水电物业费、交易税费及土地年限缩水等问题凸显。

业内专家认为，这类产品的自住性价比和租金回报率均十分突出，但政策风险与资产保值仍存隐忧，购买前需谨慎权衡。

打了三折的豪华“大平层”

近几年，上海的豪宅市场走出了独立行情。去年开盘的翠湖天地六期，备案均价达21万元/平方米，当天售罄；今年绿城潮鸣东方以19.5万元/平方米的价格入市，同样开盘即售罄。在这样的背景下，市面上出现了拥有核心地段、豪华装修的“低价顶奢大平层”，价格仅为知名豪宅项目的一半甚至更低。

这类产品的广告在社交媒体上愈发频繁，有项目甚至宣称价格仅为周边住宅项目的零头。近期，第一财经记者实地探访了多个此类项目。

在黄浦区一线沿江位置，记者探访了一处写字楼。该写字楼年代较久，功能混杂。在几位工作人员的带领下，记者进入写字楼的中间楼层，电梯门一开，奢华的门厅装修令人眼前一亮。销售人员介绍称，该项目仅一层，共四套房。

销售人员带着意向客户参观了在售产品，大横厅、一线江景、意式轻奢风格装修以及一线国际品牌的卫浴、厨房等设施一应俱全。销售人员强调，该项目为现房销售，所见即所得，且单价仅为周边项目的三分之一甚至四分之一。例如，一套面积接近260平方米的大平层，总报价仅为1500多万元，单价约5.7万元/平方米，而附近豪宅楼盘的二手房成交单价则在17万-23万/平方米之间。

当然，销售人员也坦诚，这是商办属性，商水、商电、商业物业费，土地产权剩余20多年。

“类住宅”靠价差攫取红利

自2017年上海清理整顿商办项目以来，商办属性的“类住宅”项目在上海楼市中长期被边缘化。但近期，这类产品正卷土重来，以价差优势吸引买家。

一名中介向记者发来一份清单，包括浦东陆家嘴、虹口、静安等多个核心区域的商办公寓项目，价格仅为区域内住宅项目的一半左右。这些项目多为现房销售，带精装修，部分还通了民用燃气。

对于这类公寓的交易是否合规，销售人员表示，其所在公司专门接手商办改公寓项目，已操盘多年。他们会在商办市场选择合适的标的，以低价拿下核心地段的整层散售写字楼，重新布局后分割为数个大平层公寓，装修后入市赚取差价。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，这种类型的商办公寓产品在市场上挺普遍，被称为“行政公馆”类产品。

自住价值与政策风险并存

这类隐藏在写字楼里的“行政公馆”大平层，购买者多为对居住要求较高的自住者。然而，尽管价格优势显著，这类商办公寓实际上并不好卖。一名销售人员坦言，这类产品价格逐年下降，资产保值效果不佳。

跟真正的住宅相比，商办公寓的缺点也显而易见，其商业性质的物业费高昂，小区配套与周边环境不如豪宅小区。此外，商办性质资产在转手交易时税费也高于普通住宅。

卢文曦认为，从自住角度看，这类产品地段好、面积大，舒适度不亚于住宅类大平层；从投资角度看，适合购买后出租，租金回报率普遍在3%以上。但购买这类公寓仍需关注政策风险。

从全国范围来看，曾严格禁止的“商改住”在房地产去库存背景下，限制政策已在个别地市有所松动。

（文章来源：第一财经）