好物业与高得房率之外，深蓝智库调研发现，北方市场中，项目是否有阳台超过大客厅，直接影响购房者的选择。相比之下，曾经力推的无障碍设施、全屋智能化等高成本增项，未能成为购房决策的关键因素。年龄代际差异明显：“75前”关注无障碍设施，对全屋智能需求极低；“00后”则对无障碍设施无需求。

“有阳台”比大客厅更受欢迎

北京“好房子”政策提出按需配置阳台，阳台设计重回购房者焦点。深蓝智库数据显示，66%受访者将阳台列为关键购房指标，关注度超越大客厅的54%，居住需求从空间尺度转向功能复合。

购房者对阳台的刚性需求体现在生活场景适配上。无阳台设计导致衣物晾晒依赖烘干或占用客厅，室内吸烟缺乏过渡空间影响健康。改善型需求中，阳台偏好度达84.62%（“75后”），其次“90后”和52岁及以上群体分别为70%和68.75%。

房企面临气候等现实挑战。北方风沙天气增加阳台清洁频次，雨雪天气易引发渗水问题，对防水性能要求高。“00后”对阳台需求度60%，低于其他群体，关注使用频次与维护成本。

部分项目开发出“可变阳台”系统，通过电动窗灵活切换封闭与开放模式，满足气候防护与开放式阳台需求。

代际差异也存在于大客厅需求。“90后”和“85后”需求分别为70%和64.28%，52岁及以上无需求。较大客厅提供娱乐空间且更安全，“90后”“85后”家庭孩子活泼好动。

智能化和无障碍设施受众有限

全屋智能与无障碍设施虽被视为“好房子”核心配置，但购房者关注度分化。深蓝智库数据显示，仅42%考虑全屋智能，37%关注无障碍设施，代际需求差异大。

“00后”对全屋智能偏好度高，无障碍设施无需求；52岁及以上群体87.5%关注无障碍设施，全屋智能需求低。不同生命周期阶段居住痛点不同：“00后”需智能家居功能，银发群体关注通行便利性等。

“90后”群体购房需求“承上启下”。90%考虑小区绿化，60%关注儿童娱乐设施。社区绿化关联休闲质量，儿童设施弥补亲子陪伴时间。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，全龄友好设施可提升老年人与儿童便利性，增强社区活力与居民归属感。严跃进表示，适老化与儿童友好型设施建设成趋势，需融入智能元素。

全屋智能、小区绿化等提升成本，平衡投入需开发商精准调研，满足购房者需求。

120—150平方米+三居室最受欢迎

购房者对“好房子”定义多元化、精细化。120—150平方米户型以51%占比成首选，满足家庭需求，优化功能。“00后”与52岁及以上倾向小户型，分别基于经济实用与维护便捷性。

三居室以65%占比领先。“90后”70%视为刚需，“85后”85.71%视为生活品质基准。不同年龄层选择差异反映生命周期与消费能力。

楼市深度调整期，购房者选择偏好标志行业转向品质深耕。未来，精准匹配代际需求、最大化空间价值的住宅产品将占先机。

（关键词：购房需求，阳台设计，全屋智能，无障碍设施）

北京商报记者王寅浩李晗

（文章来源：北京商报）