刚刚过去的5月份，北京新房市场表现如何？交易呈现哪些特征？

　　据北京链家研究院统计，5月份，北京新建商品住宅成交3045套，环比下降7%；成交均价58403元/平方米，环比下降10%。但与去年同期相比，成交套数上涨13%，成交均价上涨5%。【北京新房】【市场分化】【政策效应】【成交降温】

　　值得关注的是，北京楼市分化态势持续加剧，这种分化在具体项目表现上尤为明显。一方面，朝阳、海淀等核心区项目表现亮眼；另一方面，外围区域去化压力显现。而随着“好房子”政策效应释放，98%得房率、3.6米层高等产品创新成为市场新亮点。

　　业内人士预计，在年中房企冲刺行情和利好政策刺激下，6月楼市或再现升温，但整体仍将维持分化态势。

　　5月新房成交有所降温

　　北京链家研究院分析师岳微分析认为，5月新房成交价格波动，主要来自海淀区热点项目集中签约过峰，属正常现象；排除海淀项目入市影响后，价格总体稳定。总体来看，改善客群“慢入市”与刚性需求“韧性”并存，在区域分化加剧的同时，项目表现也具有差异性。

　　从走势来看，在3月份迎来“小阳春”后，新房市场热度有所下滑。3月份，北京新建商品住宅成交4151套，同比上升51.7%、环比上涨107%，成交量接近去年“9·30”政策出台后首月成交水平。4月份，北京新建商品住宅成交量出现同比上涨30%、环比下降27%的走势。

　　合硕机构首席分析师郭毅称，整体来看，随着市场走势以及一系列的政策拉动，诸如“好房子”政策的推出，对于改善需求形成了比较明显的提振效应。

　　政策层面，5月份，随着全国公积金利率的下降，北京也同步下调0.25个百分点，首套5年以上的年利率降至2.6%；对于第二套个人住房公积金贷款，5年以上的年利率为3.075%。

　　在58安居客研究院院长张波分析认为，5月份，北京市场呈现出明显的一手房成交增长、二手房成交收窄的特征，这一特征在包括上海、苏州在内的一、二线热点城市都有所体现。一手房市场成交环比增长主要受供给影响，核心区域的供需情况相对较好，包括朝阳、丰台、海淀区域的新房成交占比提升，但高端盘的成交量有所下降，这也在一定程度上影响到北京一手房均价表现，北京新房目前还是供给驱动的市场，优质盘上市增多，会带来市场成交量进一步上扬。

　　多盘取证、开盘

　　据新京报贝壳财经记者统计，5月份，11个项目获批了12张预售证，其中包括备受关注的朝阳三间房“双子星”楼盘——保利朝观天珺、金茂满曜，以及位于海淀朱房板块的华润臻澐项目。

　　5月30日，华润臻澐项目获得预售证，拟售均价超过14万元/平方米。6月1日臻澐发布的海报显示“认筹首日，突破百套”。

　　同一天，金茂满曜也取得预售许可证，准售14栋住宅楼，拟售均价为85983.6元/平方米，而保利朝观天珺拟售均价为90093.8元/平方米。

　　端午节假期第一天，记者探访金茂满曜售楼处看到，当天下午，售楼处来了不少看房者，洽谈区坐满了人，尤其133平方米四居样板间参观者络绎不绝。据置业顾问介绍，该项目产品为115-159平方米的三居至四居，以133平方米四居室为主力户型。现场一位看房者告诉记者，在对比了115平方米的三居以及133平方米的四居室后，更倾向于后者，主要是该户型的得房率达到98%，客厅面宽5米，以及有电梯厅赠送面积。

　　位于通州的金隅·花溪云锦也在5月份取证，并于5月23日正式开盘，其发布的海报显示“首开销售166套、揽金11.3亿”。该项目产品为108、125、138及153平方米的全四居，得房率均超90%。据介绍，该项目不仅率先实现“住宅层高标准提高到不低于3米”的好房子标准，而且在建材优选、园林规制、智慧社区、全龄服务上践行“造好材料，建好房子”。

　　5月25日，亦庄首座“好房子”招商序首次开盘，推出了243套房源。开发商称，项目2小时内就成交了176套，成交总金额超14.1亿元。

　　郭毅指出，“北京市‘好房子’政策的实施效果正在显现，从海淀北、朝阳东到城市副中心，多个重点区域都迎来了品质住宅的集中供应，这为改善群体创造了难得的入市窗口期。”

　　不过，市场分化现象依然明显。通州区某开发商负责人向记者透露，自5月下半月以来明显感受到市场转冷，“3月市场曾显现‘小阳春’态势，4月表现尚可，但进入5月下旬后，市场销售有一定的下滑。”

　　新品比拼得房率、层高

　　随着“好房子”首次写入2025年政府工作报告，北京房地产市场正迎来新一轮产品升级。

　　业内人士指出，随着政策引导和市场需求的升级，北京新房市场正从“有没有”向“好不好”转变，产品力竞争已成为开发商的核心课题。

　　6月将现上半年“翘尾”行情？

　　接近年中，北京房地产市场将如何走？

　　郭毅认为，从目前来看，北京的成交高峰有几个关键节点，首先是政策集中出炉的周期，像今年的三四月份，在政策拉动下出现成交小高峰。其次是房企冲刺业绩的关键时点，每逢年中和年末，开发商往往会推出特价房源、加大优惠力度，从而带动成交量出现季节性翘尾。

（文章来源：新京报）