华夏时报记者李贝贝上海报道

　　据公开数据，2024年全国主要一、二线城市办公楼市场将迎来约640万平米的新增供应，同比增长近七成，导致重点城市商办市场租金下滑、空置率持续攀升。

　　观点指数的调研显示，短期内写字楼市场仍将处于调整期，租金下行和空置率波动或将成为常态。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨向《华夏时报》记者透露，该行监测数据显示，2024年办公楼市场需求低迷，过去三年年均净吸纳量仅200万平米，为疫情前的一半。

　　尽管如此，谢晨指出，“尽管2024年市场整体艰难，但预计2025年一季度将有所反弹，显现出底部复苏迹象”。他强调，一些新质生产力企业及服务型消费企业需求动能强劲。同时，“从长期来看，办公楼供应高峰已过”，市场有望逐步好转。

　　市场供需失衡致租金下降

　　过去一年，尽管部分城市写字楼租赁需求有所复苏，但受高供应压力及企业降本增效策略影响，市场租金与空置率仍未企稳。

　　观点指数在2025观点商办暨资管大会发布的《2025商办资产运营报告》显示，截至2024年末，北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等重点城市的16个中国内地写字楼样本项目租金单价为200.15元/平米/月，较2024年6月末下降3.09%，较2023年末降幅达4.34%。

　　报告指出，无论是半年还是跨年度对比，租金单价降幅均显著，写字楼租赁市场需求端动力不足，供大于求局面未改善。75%的样本项目租金单价较2023年末下滑，仅25%维持不变或上涨。

　　在重点城市中，北京、上海、广州、深圳和武汉等城市写字楼样本项目平均租金单价下滑，重庆持平，而杭州因信息技术、人工智能等新兴产业发展迅速，吸引投资机构入驻，部分企业办公扩容，写字楼需求旺盛，租金同比上涨。

　　截至2024年末，50个写字楼样本项目平均出租率为86.99%，较2024年6月底和2023年末分别下滑0.74个百分点和0.13个百分点，表明写字楼市场去化压力依旧。

　　凯德投资(中国)商业及办公楼管理董事总经理梁耀华表示，尽管上海、北京仍有租赁需求，企业扩张持续，但写字楼租金表现不佳。

　　中国商业联合会购物中心分会副会长蔡云指出，商办市场活跃度是经济发展的晴雨表，办公楼出租率与经济周期相关。当前企业倾向于缩减面积、延迟租赁或转向共享办公降低成本，需求萎缩导致空置率上升。

　　造成商办行业困境的原因包括需求端企业成本压缩、远程办公常态化及产业转型升级；供应端则因2016-2020年商办用地过量出让，近年集中交付、存量资产低效、物业设计固化、缺乏产业生态链接等。

　　观点指数认为，市场供需失衡是租金下行主因。过去几年写字楼集中交付，而企业办公需求因经济增速放缓、行业遇冷及降本增效策略收缩，叠加远程办公、共享办公模式冲击，供大于求局面加剧。若供需关系无明显改善，租金或将持续走低。

　　商办市场前景乐观

　　尽管2024年市场表现不佳，但业内对2025年商办市场充满信心。

　　谢晨预计，短期内供应和租金仍面临挑战，但也看到新质生产力企业及服务型消费企业需求增长。AI热潮带动相关企业业务扩张，部分楼宇在下行周期中表现突出，多靠近地铁站、商业设施完善、具备绿色认证等。

　　蔡云表示，在供需失衡和科技变革背景下，未来商办将更注重灵活性、复合性和可持续性，运营方需从“空间提供者”升级为“企业服务生态构建者”。

　　针对商办行业困境，蔡云提出供给侧宏观上精准供地与总量控制、存量更新与功能再造等策略；需求侧则包括政策精准赋能、扶持新兴产业等。

　　中海商业助理总经理张存理强调，随着商办行业进入存量竞争，应思考如何定义下一代办公空间的价值。上海甲级办公楼中，74%的搬迁租赁为升级需求，有产业积淀及抓住新兴金融科技市场的表现稳定。

　　高格办公空间合伙人周兴强提出，新时代背景下，企业关注质价比和效能提升。系统化解决方案和质量提升是关键。

（文章来源：华夏时报）