新京报贝壳财经讯 （记者袁秀丽）5月20日，北京海淀又一地块迎来土拍盛宴。当天，海开、保利+建工联合体、北京城建+绿城联合体，竞相角逐海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块。经过激烈超90轮的竞价大战，最终由保利+建工联合体以总价45.45亿元成功竞得，成交楼面价高达约7.84万元/平方米，溢价率达到11.95%，成为市场焦点。

　　据悉，保利和建工此前已在海淀永丰携手合作开发嘉华天珺项目，此次再度联手夺得的海淀半壁店地块，起始价40.6亿元，起始楼面价约7万元/平方米。该地块由两宗相邻的小地块组成，均为R2二类居住用地，总面积4.06万平方米，建筑控制规模5.79万平方米，容积率1.43。其中，0003地块用地2.35万平方米，地上建筑约3.05万平方米，容积率1.3；0004地块用地约1.71万平方米，地上建筑约2.74万平方米，容积率1.6。

　　值得注意的是，该地块原计划在4月30日进行线下竞拍，但4月18日北京市规自委发布补充公告，对海淀半壁地块规划进行调整，因此竞拍延期至5月20日举行。

　　根据补充公告，地块建筑高度需控制在15米以内，最终以空军机场主管部门审批为准，且不得超过18米。此外，在保证规划指标不减的前提下，0003、0004地块容积率、绿地率可统筹核算，为开发企业提供更多灵活性。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，地块建筑高度从18米降至15米，意味着每栋楼层从6层变为5层。同时，容积率、绿地率的统筹核算将有助于后期开发企业优化建设布局。

　　张凯还表示，海淀田村板块地理位置优越，位于西四环，享有环线优势和永定河引水渠生态资源，交通便利，距离地铁6号线田村站约1公里，距6号线和12号线交会站海淀五路居站约800米。然而，地块周边1.9公里外的军用机场可能带来噪声污染，且西侧老旧社区与东侧河岸景观待提升，城市界面略显陈旧。

　　海淀半壁店地块周边老小区众多，挂牌价格多在7万元/平方米左右，而次新房乐府江南二手房价格则超过9万元/平方米。

　　张凯认为，从海淀近年来的土拍趋势看，开发热点持续西移北拓，产业引擎、教育医疗配套与城市界面的升级，正成为区域增值的核心动力。半壁店地块需应对城市更新与价值重塑的挑战，在环线与生态优势基础上，通过灵活规划与卓越产品力，探索独立价值增长路径。

（文章来源：新京报）