近日，“现房销售”这一话题再次引发市场广泛关注。近年来，我国多地积极推进现房销售试点，相关配套支持政策亦不断完善，促使现房销售在市场中的占比稳步上升。

多地已在土拍环节率先尝试现房销售模式

商品房预售制度源自香港，于20世纪90年代内地住房制度改革初期被引入，并迅速成为主流销售模式。该模式凭借“卖期房”的运作机制，显著缩短了房企资金回笼周期，提升了项目开发效率，成为推动房地产行业快速发展的关键动力。然而，随着市场环境的不断变化，预售制度所引发的交付风险、质量纠纷等问题逐渐浮出水面，现房销售试点工作应运而生，并在不同市场阶段发挥着差异化作用：在市场过热时期，它是遏制房企非理性拿地的“降温剂”；在行业风险暴露时，它则成为“保交楼、防风险”的重要防线。

据公开信息整理，早期的“现房销售”探索多为针对特定地块或尝试性举措，最早可追溯至2014年。当年7月，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块出让预合同中，首次明确提出“建成房屋须以全装修现房销售”。在2016年至2020年的房地产市场活跃期，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等地均在土地拍卖环节设置了现房销售条件，旨在平抑土地市场过热情绪。然而，随着市场调整，部分城市在随后的土地出让活动中暂缓了相关举措。

近年来，伴随行业风险暴露、房企出险事件频发，不少城市在土地出让环节重启了现房销售的要求，同时多地还出台了一系列配套支持政策。

从地方试点情况来看，海南是全国首个在省级层面出台现房销售政策的省份。2020年3月，海南省委办公厅、省政府办公厅联合印发通知，明确规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

北京自2021年起，在集中土拍中持续扩大现房销售试点范围。先是在大兴黄村海户新村地块试点竞报“现房销售面积”；到2022年北京集中供地时，首批18宗地块中有9宗涉及竞报现房销售面积，第二批17宗地块中有12宗设置了“竞现房销售”，第三批18宗地块中有13宗设置了竞现房销售面积环节。2023年集中供地制度优化调整后，部分地块出让时也设有竞报“现房销售”面积的相关要求。

深圳于2023年8月重启了现房销售的探索，打破了自2016年以来的空白。2023年8月，深圳宝安区的A001-0212地块成为首宗“竞现房”宅地；2024年10月，宝安区A219-0080号地块要求全部以现房形式销售。

去年我国现房销售面积占比已突破30%

从政策层面来看，中央与地方已形成合力，持续为现房销售试点提供有力支持。

据中指研究院不完全监测数据显示，自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）开展了现房销售及出台了相关支持政策。其中，合肥、郑州、长沙等地明确对部分项目进行现房销售试点。例如，合肥在土地出让环节对部分地块提出现房销售要求；郑州也选取了一些重点区域项目开展试点工作。

除了直接试点外，多地还出台了一系列配套支持政策。例如，赣州多区县延长了现房销售项目土地出让金的缴纳期限，以缓解开发商的资金压力；九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，以刺激购房需求；山东多地则提高了购买现房的公积金贷款额度，降低了购房者的购房成本。

与此同时，自2023年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法也频繁出现。2023年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的地区可以进行现房销售，继续实行预售制度的地区，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，确保不出现新的交楼风险”。

这被业内视为“住建部首次系统、明确提出现房销售概念，并要求各地政府和房企关注预售制度改革”。上述全国住房和城乡建设工作会议召开后，山东、安徽、河南、四川等省份明确提出了现房销售试点的计划。

2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点工作任务之一。

从数据上来看，现房销售在市场中的占比正在逐步提升。据国家统计局披露的数据显示，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到了30.84%。而在过往的2020年至2023年的四年间，现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5%。

现房销售模式对市场将产生哪些深远影响？

58安居客研究院院长张波认为，现房销售将成为房地产增量市场未来的大趋势，也是重塑房地产行业格局、推动房企向高质量发展转型的重要举措之一。从长远来看，全面铺开现房销售需兼顾金融、土地、监管等多维度配套改革，以实现风险防控与市场稳定的平衡。然而，在当前环境下全面推行现房销售的时机尚不成熟，一旦实施过快，可能会提升房地产市场风险，并对行业造成一定冲击。

特别是对于房企而言，现房销售模式将带来前所未有的挑战。有房企人士此前表示，在预售制度下，各地楼盘达到一定的预售条件即可进行销售；而现房销售则意味着资金回笼周期将变长，资金压力也将进一步加大。因此，在拿地时，房企需要对现售要求进行充分研判。

在张波看来，在期房销售模式下，开发商可以在项目建设过程中通过预售提前回笼资金，从而缓解资金压力、加快项目周转。而现房销售则意味着开发商需要具备更强的资金实力和风险承受能力。在当前房地产市场环境中，这可能会进一步放大房企的资金压力。另一方面，现房销售也可能在短期内减少新房供应量。由于开发周期变长，短期内能够推向市场的新建商品房数量将相应减少，这可能延缓市场复苏的步伐。

不过，从长远来看，现房销售模式对于房地产行业也存在诸多积极意义。张波认为，最首要的就是能够提升产品品质。由于现房是“所见即所得”，购房者可以实地查看房屋的细节和质量；这就要求房企在建设初期投入更多资源来提升产品质量，进而倒逼房企优化设计、建材和配套标准，有利于提升行业整体质量水平。同时，现房销售模式也有利于行业的优胜劣汰。现房销售对房企的资金实力和运营能力提出了更高要求；实力较弱、依赖预售资金滚动开发的企业将逐渐被市场淘汰；而规模性房企则可以通过并购、获取核心地块等方式扩大市场份额、加速行业整合进程。

（文章来源：澎湃新闻）