“四时文宴国潮市集开了两个多月，但客流量非常少，超市每天的流水只有几十元。”李青（化名）经营的超市是四时文宴国潮市集中最大的店铺。尽管日均流水不足百元，但开业成本高昂：需支付20万元的押金和1.2万元/月的物业费，再加上超市存货，总计成本近50万元。

　　据了解，四时文宴国潮市集位于上海市凯德闵行商业中心，该项目是上海市莘庄地区的商业地标。为了盘活商场客流冷区及低效空间，凯德闵行商业中心与上海东溪荟企业管理有限公司（以下简称“东溪荟”）签订了为期10年的《商铺租赁合同》，东溪荟作为“二房东”引入了30余名个体租户。

　　四时文宴国潮市集个体租户代表反映，市集在宣传时承诺的非遗概念并未落地，如今已变成了一座“鬼城”，存在不开空调、充满异味和安全隐患等问题。此外，东溪荟在招商时以“零元房租”为噱头，涉嫌虚假宣传。如今，众多租户想要退租，但东溪荟已将超300万元的保证金挪作他用、不予退还。

　　“凯德闵行商业中心由凯德投资持有及管理，项目与东溪荟系房屋租赁合同关系。”凯德投资相关负责人日前在接受采访时表示，就法律约束而言，项目严格依据合同条款行事，如未来东溪荟有涉及违反合同条款的行为，项目有权依据合同条款中止合作。

　　国潮市集人流稀少

　　在凯德闵行商业中心，位于B1层的盒马鲜生即使工作日也热闹非凡，餐饮店铺也人声鼎沸。但与之形成鲜明对比的是，位于B2层的四时文宴国潮市集人流稀少，不少店铺已经关门歇业。

　　李新（化名）便是闭店大军中的一员，其曾在这里经营一家东台鱼汤面馆。李新告诉记者，在将全部身家都拿来投资后，面馆在今年春节后开业，但堂食加上外卖一天的营业额也不足百元。“市集现在就像一座‘鬼城’，多开一天就多亏一天。”

　　租户代表提供的《商铺租赁合同》显示，凯德闵行商业中心与东溪荟签订协议，向其出租位于B2层的02/31/32号房屋，出租期限为2024年9月—2034年9月。此后，东溪荟又将租赁区域分割租给30余家商户，最终打造成了四时文宴国潮市集。

　　“从形式上来看，东溪荟此举符合‘二房东’定义。”北京金诉律师事务所主任王玉臣分析指出，“二房东”在法律上是转租人，即从所有权人、原始出租人处承租后再转租。

　　凯德投资相关负责人表示，依据合同条款，东溪荟作为整体租赁场地的管理及营运方，负责租赁区域内铺位所需硬件的装修改造、软装美陈呈现及市集的招商运营。这是商业地产业界市集类品牌的常规模式，主要优势在于盘活商场客流冷区及低效空间，提升整体商业价值。

　　但凯德投资的美好设想未能实现。30余名个体租户在联名信中直言，四时文宴国潮市集不仅长期人流稀少，冬天温度还长期处于零下，充满异味。许多店铺经营者不堪重负，经营难以为继。

　　凯德投资负责人解释，针对油烟问题，据了解是东溪荟未开启排油烟风机所致；冬季空调（暖气）不足，是由于东溪荟节省成本未开启空调或未按设计要求配置。项目已就现场发现的问题多次与东溪荟沟通，并出具书面整改通知。

　　以“零元房租”为噱头招商

　　此外，四时文宴国潮市集还涉嫌虚假宣传。东溪荟在招商时以“零元房租”为噱头，但算上营业额扣点和物业费，铺位成本是凯德闵行商业中心B2层同等面积铺位的一半。

　　凯德投资方面回应称，所有签约小租户的商务条件为月营业额的15%—18%作为扣点租金，再加上115元/平方米/月的固定物业管理费，并非“零元租金”。

　　王玉臣分析称，东溪荟以“零元房租”为噱头，实则与个体租户在《商铺租赁合同》中明确约定租金按“抽成租金”方式计算，与宣传内容不一致。若未明确释明、提示并披露租金收取规则，引起误解可被定性为虚假宣传。

　　由于人气不佳，包括李新在内的30余名个体租户想要退租。据一位租户代表介绍，东溪荟不愿退还300余万元的保证金，并将资金挪用到其他项目。

　　王玉臣指出，根据《商铺租赁合同》条款，个体租户责任较多，东溪荟权利较多。第九条变更和解除本合同的约定中，也未约定个体租户可因收支不平衡原因享受约定解除权。因而，若依据合同，承租方难以解除合同。

　　王玉臣表示，从法定解除权出发，东溪荟对市集有维修、保养、管理、经营义务，如其未履行导致人流稀少，造成个体租户入不敷出，承租方可据此尝试解除合同。若东溪荟在签约时对商场真实人流量与经营收益状况等作出重大误导性宣传，承租方也可主张撤销合同并索赔。

　　根据《上海市住房租赁条例》，住房租赁企业承租个人住房转租，应开立住房租赁交易资金监管专用账户，并公示。一次性收取租金超过三个月、押金超过一个月租金的部分，应存入监管账户。

　　王玉臣分析，个体租户可了解监管账户信息，若东溪荟逃避资金监管导致保证金无法退回，租户可通过投诉、举报要求调查处理，处理结果可作为协商、诉讼的依据。

　　凯德投资负责人表示，凯德闵行商业中心帮助个体租户与东溪荟沟通。相关部门表示，个体租户与东溪荟签署的合同未涉及违约，如有歧义属民事纠纷，建议尽快通过法律途径立案诉讼。

　　非遗元素货不对板

　　上海商业地产竞争激烈，复古、国风市集成为商业综合体引流手段之一。

　　第一太平戴维斯中国区商业及零售服务部负责人钟芳芳表示，为提升人流量并填补空置面积，许多商业地产业主尝试新模式，如设置沉浸式体验区和主题市集，以提高消费者参与度和吸引力。

　　凯德闵行商业中心希望复刻主题市集运营模式。打造四时文宴国潮市集，主要因为闵行项目缺乏强体验性、社交化、高传播度的餐饮集群。国潮市集可填补空白，丰富周边客群选择，形成差异化竞争。

　　凯德投资负责人阐释，东溪荟计划将国潮市集打造为非遗特色食集，承诺内部有30%的非遗流量品牌、40%的老字号，辅以空间场景设计与非遗活动，以“主题化场景+差异化品牌+高频更新+非遗市集”汇聚主力店。

　　但四时文宴国潮市集的非遗属性仅停留在宣传手册。李新表示，选择市集是被非遗元素吸引，但装修后效果大相径庭，非遗品牌和老字号未落地，仅有一家非遗火锅店和少数非遗手工摊位。

　　东溪荟招商人员解释称，市集处于调改阶段，会进行非遗表演。

　　这也是社区商业生存承压的缩影。数据显示，截至2025年一季度，上海市商业地产空置率为11.3%，中高端购物中心空置率为9.47%，社区商业“拉后腿”。

　　业内人士建议，社区商业应避免空泛的“国潮”“复古”标签，由商场自营管理，避免“二房东”经营乱象，并在运营初期向租户提供租金补贴。

（文章来源：中国经营网）