“此时不买，更待何时”，4月在香港岛上环购置一套小面积公寓的“港漂”Jessi Chen对21世纪经济报道记者表示，在拿到香港特区永居身份后，解决住宅刚需成了她首要考虑。Jessi表示，她预测“供平过租”的时代即将到来，即按揭还款购置住宅的月付成本小于月租房屋的成本，这不仅是因为香港住宅物业市场价格下跌，更因为现行利率下，购房成本已低于租房成本。例如，一套售价约为493万港元的公寓，购房后的按揭成本约为15900港元/月，而此前房租约为13000港元/月。

根据差饷物业估价署最新数据，2025年3月香港私人住宅售价指数报284.2点，对比2月下跌约0.49%，按年跌8.2%，已连续4个月下跌，创8年半新低。而租赁市场表现相反，2025年前四个月内，租金指数连续攀升，最新报193.3点。中原城市租金指数（CRI）由2024年4月至2025年3月期间，由117.09上升至123.87，美联物业数据也显示，香港房屋平均租金累计上升超5.5%。

美联物业住宅部行政总裁布少明曾表示，随着租房成本上升，加上物业按揭政策放宽等一系列利好楼市因素加持，“供楼”将更划算，吸引部分人士“转租为买”。

“细价盘”助推“小阳春”

2025年首五个月，香港房地产市场“小阳春”势头正升温。根据香港特区政府土地注册处和美联物业资料，2025年首4个月内，香港住宅市场一手成交量为5511宗，创下6年同期次高。其中，400万港元或以下的交易录得1003宗，同比大幅增加约346%。财政预算案推出后，整体成交量27天内上涨98%，一手楼盘中，超过一半总价在400万至600万港元之间。

万科香港旗下位于大埔的新盘上然，在3月15日首轮销售卖出9成单位后，次轮发售119伙，收到认购意向登记7868票，超额认购逾65倍。项目在发售后的4日内共卖出331伙，定价318万至1179.2万港元，提供16%折扣优惠后，实际售价为267.2万至990.6万港元。

布少明表示，由于该楼盘超额认购，一手市场销售表现理想，香港楼市的“小阳春”现象已然到来。2025年首4个月内，400万港元或以下的一手住宅成交量已达到全年约89%，创9年次高纪录。

“止跌回稳”仍在等待信号

一手“细价房”受到市场火热追捧的同时，香港二手住宅成交量却在下降。一直以来，香港“十大屋苑”动向是衡量楼市走向的重要指标。数据显示，4月整体成交量全线下跌，其中超半数跌幅超过50%。中原地产研究部高级联席董事杨明仪表示，3月部分业主选择出售物业，买家因楼价吸引而入市，倾向优质平价房源，二手物业价格承压下调。

中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，4月受到关税风波等影响，买家入市态度趋于谨慎。开发商低价推售新盘，分散了买家购买力，二手成交量明显下降。反映二手楼价的中原城市领先指数（CCL）最新数据显示，4月21日至4月27日间，CCL指数为136.71，对比上个月同期下降0.08%。

戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑娴表示，香港住宅物业市场在成交量上升后，交易价格才会逐步“止跌回稳”。印花税门槛放宽，还将持续帮助买家减轻负担，提升后市交易投资量，帮助香港楼市稳定发展。

二手住宅年内有望“见底回升”

2025年内地买家入市个案正持续增加。数据显示，前两个月内，香港一、二手住宅物业市场迎来超过1300宗“普通话买家”购买，同比增长超50%。香港房产中介公司品正置业总经理伊娜表示，近期接触客户中，香港本地客户占比不足一成。

中原地产数据显示，“撤辣”政策实施两年间，内地客累计购房达1.2万宗，贡献1331亿港元成交额。其中启德新区成为最热区域，内地买家占比高达50%。香港地产界认为，启德地区方便、学校丰富、设施完善，受到广大买家青睐。

陈永杰表示，价格吸引力是驱动内地买家购楼的主要因素，香港整体楼价较三年前回落近25%，印花税放宽政策也影响内地买家入市决策。4月以来，内地买家看房购房频率增加。清明节假期，香港“十大屋苑”预约看楼量维持在400个以上高水平。在内地买家不断入市影响下，5月香港二手住宅物业市场成交量似乎有了“起色”。

展望未来，杨明仪表示，随着优质低价房源消化，第二季度内，香港二手住宅物业市场价格有望止跌，甚至“见底回升”。香港置业研究部预计，开发商第三季度清理库存，推出新盘，配合降息，一手住宅价格有望提升，改善二手住宅价格。

结合当前变化，莱坊预计，2025年内，香港一般住宅价格最多上升5%，租金亦有望上升3-5%，创历史新高。戴德梁行表示，2025年香港住宅物业成交量有望比2024年提升5-8%，达到56000至58000伙水平，整体楼价将反弹约5%，租金也将反弹5%。

（文章来源：21世纪经济报道）