近日，广州天河城启动改造升级，引发广泛关注。面对市场环境和消费者偏好的快速变化，承载着时代记忆的商业体正在经历从物理空间到运营思维的全面革新。为应对新世代消费需求和非标商业的影响，广州存量商业纷纷启动改造升级，包括K11、广州天河领展广场、中华广场等已完成升级，太古汇文化中心和G5（五号停机坪）等也在计划改造中。

一季度印发的《2025年广州市促进商务高质量发展专项资金商业网点建设专题申报指南》，鼓励大型零售商业项目建设，对改造、扩建投资额1000万元以上的项目给予不超过300万元的支持。政策扶持将进一步助推存量物业改造，焕新城区商业面貌。

消费场景通过改造不断优化，实体商业改造重塑商业场景。随着城市商业发展，越来越多老项目进入改造周期。广州次核心商圈部分项目已陆续启动调整。世邦魏理仕数据显示，2025年首季零售业态新租数量最多，占全部成交的42.4%，其中时尚服装业态占比最高。餐饮业态受特色餐饮拓展影响，成交占比有所调整。服务类业态方面，新型健身中心、电影院和KTV等都在持续新旧替换。

目前市场上改造的存量商业包括老百货翻新、老工业厂房改造、商业街区改造等。老百货需找到新的业态方向，老的厂房、园区需导入新业态。街区式物业形态、专业市场需升级，从结构、布局、立面、装修各方面焕新以匹配品牌调整。在新经济周期下，消费市场发生新变化，为了实现新的业态定位，外立面翻新和内部重新装修成为应对之策，往往还需进行结构优化。

仲量联行中国区首席执行官张静表示，消费市场正经历结构性变革，消费分级是新经济周期消费市场的主要趋势。这为商业地产创新与迭代提供新坐标，通过场景重构与供给优化，对接消费者不断丰富发展的需求。随着消费场景优化，市场将迎来新增长机遇。

在商业地产市场中，头部运营商与尾部企业运营效果差距持续扩大，区域及项目间分化加剧。戴德梁行数据显示，核心商圈租金保持高位，非核心区域租金面临更大调整。预计年内广州零售市场将新增约66万平方米优质购物中心，主要在非核心商圈，或对全市租金水平产生影响。国家发布《提振消费专项行动方案》，旨在提升居民消费能力和意愿，加速消费潜力释放。

戴德梁行广州商业部负责人孙斌表示，未来商业地产项目运营将从普遍标准化进阶到精细差异化，除了日常标准化运营推广外，赋能品牌租户的措施将成为提升青睐度及依赖度的有效手段。软性服务商可为品牌提供营销支持，与品牌共进退，实现长期共赢。吸引优质品牌进驻，可总结为“消费场景独特性+软性服务赋能+长期共赢”三大法则。

（文章来源：广州日报新花城）