21世纪经济报道记者李莎北京报道 日前，《青岛市实施住房“以旧换新”促进住房领域消费工作方案（试行）》（后简称《方案》）印发，拟通过收购个人二手住房1200套以上用作保障性租赁住房、长租房等，鼓励居民“卖旧房，买新房”，实现带动销售新建商品住房1200套以上，激活楼市交易链条。

　　《方案》对住房“以旧换新”实施主体、实施范围、资金来源、实施程序、房源管理等进行具体规定。比如在资金来源方面，收购资金可办理银行贷款，首付款由实施主体自筹，剩余部分由商业银行贷款提供。财政部门对实施主体给予每套3万元的一次性收购补助和每年2%的收购贷款贴息，最长不超过5年，进一步推动住房“以旧换新”政策的落地。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，青岛是全国较早进行“以旧换新”探索的城市，当前青岛深化住房“以旧换新”政策，进一步说明对此类市场需求的重视。新政发放收购补贴和贴息补贴，客观上也增强了相关企业收购二手房的积极性。

　　去年以来，全国多地开展住房“以旧换新”活动或推出相关政策，近期也有城市对政策进行跟进或升级。在受访专家看来，各地住房“以旧换新”政策的持续落地推进，预计对打通一二手住房交易链条、改善性住房需求释放均有一定的促进作用。

　　青岛拟收购二手房1200套以上用作租赁房

　　“去年以来，全国多地开展住房‘以旧换新’，其中，中介优先推售与国企平台收购为各地住房‘以旧换新’的主要落地模式。”中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示。

　　青岛这次的住房“以旧换新”政策主要采用国企收购模式，《方案》明确要建立“2+10”的收购实施主体模式。一方面，由青岛市住房和城乡建设局会同青岛市国资委确定2家市级实施主体，另一方面，由青岛各区（市）政府分别确定1家区属国有企业作为区级实施主体。除此之外，《方案》还鼓励社会化企业广泛参与，实现“实施主体全城通收、换房群众全城通购”。

　　依据《方案》，住房“以旧换新”拟收购个人二手住房1200套，收购的房屋为房龄不超过20年的成套二手住房，此外，房屋产权要清晰，不存在限制房屋交易的情形，周边交通便利，医疗、教育、生活等基础设施配套完善，物业管理规范。

　　居民卖旧房的同时，须同步购买新建商品住房，旧房售房款用于抵扣新房购房款，新购商品住房建筑面积应大于二手住房建筑面积，或总价格高于二手房的收购总价。

　　为更好为收购主体提供资金支持，《方案》提出，收购旧房的资金可办理银行贷款，首付款由实施主体自筹，剩余部分由商业银行贷款提供。财政部门对实施主体给予每套3万元的一次性收购补助和每年2%的收购贷款贴息(最长不超过5年)，由青岛市财政和新建商品住房辖区财政共同承担。

　　严跃进解释，每年2%的贷款贴息补助，意味着若某企业向银行申请1000万元的贷款用于收购二手房，那么每年可以获得20万元（即1000万元×2%）的补贴。

　　严跃进表示，由此可见，这次青岛住房“以旧换新”政策的支持力度较大，发放一次性收购补助、提供贷款贴息等，客观上也增强了相关企业收购二手房的积极性，也体现了财政对于住房“以旧换新”的支持。

　　《方案》对收购的旧房用途有明确规定，即用作保障性租赁住房、长租房等。在业内人士看来，这一规定意在激活住房交易链条的同时，丰富租赁房源，尤其是保障性租赁住房房源。

　　严跃进认为，收购存量商品房用作保障性住房是重要的政策着力点，这些存量商品房一般指的是新房，但二手房也适用。这也意味着收购库存房源有两种模式，一是收购新房作为保障性住房，另一种是收购二手房作为保障性住房。二手房收购比较散，用这些散点式的房源来做保障性租赁住房，或类似自如的模式。从这一视角出发，青岛住房“以旧换新”政策对其他城市的存量房收购也有一定启发，或产生一些新的交易模式和商业机会。

　　多地住房“以旧换新”政策升级

　　实际上，青岛的住房“以旧换新”实践走在全国前列。早在2022年9月，青岛市房地产业协会就发文推广贝壳找房青岛站“优鲜卖”产品，开始中介优先推售模式下的住房“以旧换新”实践。

　　2024年6月，《青岛市住房和城乡建设局关于加快推进实施住房“以旧换新”工作的通知》印发，进一步拓展住房“以旧换新”的实践方式，包括支持开发企业实施“以旧换新”，推广多方联动开展“以旧换新”，支持国有平台公司参与“以旧换新”。

　　严跃进表示，青岛是全国较早进行“以旧换新”探索的城市，积累了丰富的成功案例。当前针对满足改善性住房需求，深化住房“以旧换新”政策，进一步说明对住房“以旧换新”市场需求的重视。

　　去年以来，全国多地开展住房“以旧换新”活动或推出相关政策，近期也有城市推出或升级相关政策。例如，南京、安徽、北京怀柔等地均推出了住房“以旧换新”政策，通过政府补助、金融机构支持等方式，促进住房交易。

　　陈文静认为，国企平台直接收购二手房业主存量房源的模式的推进速度相对更快，同时也能够更为直接地将二手房业主转化为新房项目的购买者，加快库存去化。

（文章来源：21世纪经济报道）