专项债收购存量闲置土地，是2025年促进房地产市场止跌回稳的重要举措之一。继四川、广东后，湖南省成为全国第三个正式落地土地储备专项债的省份。在其2025年首批专项债券中，土地储备专项债券规模达94.15亿元，占比超4成，共涉及80个项目，覆盖全省126个地块，均为存量闲置土地。

　　据中指研究院监测，截至4月10日，广东、四川、湖南三省用于收购存量闲置土地的专项债发行总金额约402亿元。相比全国公示的拟使用专项债收购850宗存量闲置土地、总金额近1300亿元的规模，目前实际发债金额仅占1/3，且仅覆盖3个省份，整体进展有待提速。

　　业内人士指出，当前收购存量用地仍面临专项债额度不明确、收购价格难确定、被收购主体单一等挑战，预计相关配套政策将持续完善。

　　已公示专项债拟收储存量用地850宗、近1300亿

　　各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地的增量正在加速。据中指研究院不完全统计，今年1-2月，各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地数量合计319宗，总金额接近550亿元。3月以来，公示节奏明显加快，共公示地块511宗，较2月增加217宗，总金额约684亿元，环比增长29%。截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地的数量约850宗，总面积超4000万平方米，总金额达1282亿元。

　　4月初，武汉公示了部分使用专项债券收储土地的定价。其中，“中城乐（武汉）文化产业管理有限公司P[2020]035号04B4部分地块”收储土地价格约为3.28亿元。该地块原由中国动漫集团全资子公司以10.97亿元竞得，计划投资35亿元打造城市乐园。

　　图片来源/中指研究院

　　分地区看，14个省市公示拟使用专项债收购存量土地，其中广东省公示拟收购总金额近500亿元，位居第一；湖南、福建、四川等省公示收购总金额均超100亿元。具体到城市，惠州拟收购金额127.5亿元，居首位，柳州、天津、广州拟收购金额均超70亿元。

　　3月11日，自然资源部和财政部联合发布的《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》明确，存量闲置土地包括企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地等，2024年11月7日后供应的土地不列入范围。

　　目前，全国拟收购的存量用地用地单位覆盖地方国企、央企和民企，但绝大多数为地方国企。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，国企城投地块资产负债关系清晰，民企地块多处于抵押状态或有复杂债权债务关系，不符合收购条件。但符合条件的民企地块后续或被收购。

　　广州发债额超60亿居首，长沙发行约26亿

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“发债收地”模式有助于快速高效促进存量土地盘活，平衡土地市场供求关系，减轻房企负担。

　　李宇嘉表示，收储是2025年土地市场的一大看点，可从源头上减少库存，缓解市场供求关系，稳定开发商资金链，推动保交付和拿地开工，促进行业和市场稳定。最终效果取决于发行规模、收储规模及收储后用途等。

　　目前，收储土地价格普遍低于出让价。据中指研究院统计，超50%地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，约35%地块比值在0.9-1.0之间，约16%地块比值在0.7-0.8之间。

　　此外，公示拟收购地块中，住宅用地占比超60%；地块成交时间集中在2020年-2024年，占比约80%，尤以2021年-2023年地块居多。

　　值得注意的是，目前各地用于收储存量用地的专项债发行规模较小。截至4月10日，广东、四川、湖南三省发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额约402亿元。其中，广州发行专项债金额超60亿元，位居首位，长沙发行26.3亿元，成都发行2.8亿元。

　　图片来源/中指研究院

　　业内：收储配套政策仍待完善

　　自政策明确重启土地储备专项债以来，实际落地进展较慢。全国已公示拟使用专项债收购存量闲置土地金额超1200亿元，覆盖14个省市，而实际发行专项债金额约为收储金额的1/3，且仅覆盖3个省份。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示，地方收购存量土地存在多项难点，包括专项债额度不明确、收购价格难确定、被收购主体单一等。预计未来政策将着力打通收储堵点，加快收储节奏，完善配套政策。更多地区将参考已发行专项债省份的做法，出台详细操作细则或指引。

　　为加快专项债收购存量土地节奏，陈文静建议，收购价格可参考土地出让时的“起拍价”，以提高效率；地方以增量价值为原则进行收购，聚焦核心城市/区域项目，丰富被收购主体，加大对非地方国资的支持力度，收购2020年以来存量土地，最大化发挥资金效益。

　　为加快地方发债节奏，《通知》提到，“自审自发”试点地区土地储备项目经省级人民政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券。去年底，国务院办公厅明确了11个专项债“自审自发”试点地区，包括北京、上海、江苏、浙江（含宁波）、安徽、福建（含厦门）、山东（含青岛）、湖南、广东（含深圳）、四川、河北雄安新区。

　　“自审自发”试点地区中的广东、四川、湖南已发行土地储备专项债，业内人士预计，已公示收储地块的福建、浙江、山东等地专项债发行节奏将加快。

（文章来源：新京报）