新华财经上海4月11日电（谈瑞、高婷、李文哲）从2021年出台“新房‘积分制摇号’、增值税2改5、房贷利率上调”等最严调控政策，到如今出台“取消普宅、放宽限购、降低首付比例”等宽松政策，短短五年，上海楼市格局发生巨变。在这起起伏伏之间，上海新房与二手房的格局也在悄然变化。

　　据新华财经梳理，过去五年，上海新房的成交均价从55565元／平方米涨至78846元／平方米，涨幅超过40%。同期，上海二手房的成交均价从40219元／平方米涨至41621元／平方米，涨幅仅3.5%。

（来源：新华财经）

　　2021年是上海新房与二手房价格最接近的一年。

　　这一年里，上海楼市调控政策频出，从新房实施“积分制”和“集中开盘”到二手房核验价，从房贷利率上调、增值税征免年限2改5到离婚限购、法拍限购，不断收紧的政策却难以浇灭市场的热情，尤其是在新房市场，红盘打新、入围难、去化率高等词汇不断刺激着购房者。

　　新房“打新潮”的出现，重要原因之一便是新房限价政策催生的“价格倒挂”现象，即新房比二手房更便宜。

　　2021年上半年上海二手房价急速攀升，相比之下同板块的新房性价比极高。全面倒挂现象出现后，内环高端项目一再刷新入围分数线，例如黄浦区老西门的复兴珑御项目，入围线高达112.8分。而在外环外，徐泾、临港、唐镇等地的新房项目同样火爆。

　　随着上海楼市步入回调阶段，不少新盘倒挂空间持续收缩，新房和二手房之间的价格“剪刀差”几近消失。

　　过去五年，上海新房市场尤为值得注意的是高端改善化趋势日益明显，核心区域项目不断突破价格上限，推升上海新房总体成交均价稳步上涨超40%。

　　近年来，上海高端住宅供应显著增加。2024年，上海总价2500万元以上的一手高端住宅供应超5000套，几乎等同于2021-2023年的总和。

　　例如2024年11月开盘即售罄的中海领邸·玖章，吸引了大量购房者认购。又如2025年3月，上海共31个新盘项目结束认购，其中4个项目触发积分，开盘项目共31个，7个项目开盘售罄。

　　市场数据显示，2025年上海预计会有402个项目入市，其中有54个高端改善新盘。在高端住宅引领市场的同时，刚需买盘已经逐渐将目光转向了二手房市场。

　　新华财经数据显示，2025年前3个月，上海二手房与新房成交套数的比值已达到5，远高于2022年的比值1.77。如今的上海楼市，每6套成交中有5套都是二手房。

　　从成交总价段分布来看，总价200万元以下、200万元-300万元等刚需价段构成了市场主力军，成交量超13万套，占全市全年二手成交量的60%。

（来源：新华财经）

　　业内人士指出，购房者重心从新房向二手房转变，一是由于楼市行情起伏，新房存在时间成本和机会成本；二是楼市宽松政策降低了购房门槛，缩小了二手与新房之间的交易成本差。因此，更多人选择在二手房市场寻找满足需求的房源。

　　中指研究院表示，新房、二手房市场成交同比回升，但二手房回升速度更快，反映出购房者偏好二手房。

　　展望未来，随着土拍溢价率攀升、新房限价放开，2025年上海新房价格预计还会上涨。一二手价格空间拉大，二手房竞争力凸显。

（文章来源：新华财经）

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