4月7日，戴德梁行发布了香港房地产市场2025年第一季度回顾与展望报告。发布会上，戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤指出，本季度市场波动较大，投资者和潜在买家多持观望态度。去年底戴德梁行曾预测2025年香港住宅楼价涨幅有望达5%，但最新预测调整为今年住宅价格波动将在正负3%范围内，显示市场不确定性增加。

据香港土地注册处数据，2025年3月，香港住宅物业市场成交量达5367宗，同比增长35%；2月成交量为3200宗，同样同比增长35%。成交量增长显示出市场活跃度有所提升。

邓淑贤补充，2025年2月香港特区政府财政预算案中的印花税调整政策对市场产生显著影响，3月成交量迅速反弹，按月增长超60%。戴德梁行3月询价指数也较1月低位反弹约26%，显示市场信心有所恢复。

2025至2026年度财政预算案宣布，自2025年2月26日起，将征收100元印花税的物业价值上限由300万元提高至400万元，以减轻购买较低价值住宅及非住宅物业人士的负担。调整后，400万元及以下物业的从价印花税一律为100元，预计此举将惠及约15%的物业成交个案，政府收入每年减少约4亿元。

邓淑贤表示，楼价上升需稳定成交量支撑。经济基本面稳定、股票市场稳定性及上升趋势、利率走势均至关重要。由于环球贸易和经济局势变化，戴德梁行调整了对香港住宅物业市场价格的预测。

在楼价方面，2025年第一季度香港整体住宅价格仍呈下跌趋势。2月住宅物业价格按月下跌0.9%，首两月累计下跌1.6%。戴德梁行追踪的中小型住宅单位售价指数也显示，第一季度回调约1.7%。

尽管成交量上升，但市场利率较高，楼价整体下跌。邓淑贤指出，香港租房市场表现稳健，受外来专才和学生需求推动，租金1月和2月累计上升约0.6%。戴德梁行预计，2025年全年住宅物业租金将保持稳定。

甲级写字楼租金下跌，家族办公室成新增长动力

相比之下，香港甲级写字楼租金下跌。戴德梁行资料显示，2025年第一季度，整体甲级写字楼租金较上一季度平均下跌2.5%。港岛南区跌幅显著，达6.9%。新写字楼落成并主动下调租金是导致租金下降的重要因素。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉指出，自2019年第一季度租金高峰期以来，香港甲级写字楼整体租金已累计下跌约42%，为租户带来租赁成本优势。预计全年租金将呈7%至9%下行趋势。

萧亮辉分析，金融业在甲级写字楼新租成交中占比高达36%，凸显香港国际金融中心地位。消费品行业和制造业也贡献了19%的占比，反映香港多元行业租赁需求复苏。

空置率方面，2025年第一季度香港写字楼整体空置率较2024年末略有上升，达约19.2%。主要源于九龙湾新写字楼落成，导致空置面积和空置率提升。

萧亮辉指出，新供应导致空置率难以回落，但随着未来供应量减少，空置率有望逐步稳定。此外，随着香港特区政府对家族办公室的宣传和鼓励力度加大，家族办公室在香港迎来新机遇。香港资金流转自由，对家族办公室发展具有天然优势。尽管其租赁面积需求小，但搬迁频繁，随着数量增加，将对写字楼租赁市场产生积极影响。

萧亮辉表示，家族办公室聘用专业资产管理人才将对写字楼租赁市场产生积极影响。尽管租赁需求不会立即显著反映，但随着业务扩充和人员增加，影响将逐步显现。

年内一线铺租将回升3%-5%

据香港特区政府统计处数据，2025年1-2月，香港零售业销售额同比下跌约7.8%，反映消费市场疲软。珠宝、钟表等高端品类销售额同比下跌超15%，服装及配饰销售额同比下跌6.4%。

铺租方面，戴德梁行统计显示，2025年第一季度，香港四个主要零售区域（尖沙咀、铜锣湾、中环、旺角）的一线街铺租金表现各异。尖沙咀和铜锣湾租金分别同比下跌2.3%和1%，中环租金持平，旺角租金微涨0.5%。

萧亮辉表示，预计未来三个季度内，香港一线街铺租金有望回升3%-5%。尽管消费市场减弱，但一线街区吸引力强劲。随着旅游市场复苏，将带动游客和商务客户，推动香港零售市场发展。

萧亮辉认为，业主为吸引租户降低租金，促进了部分一线街铺租务成交。国内品牌增加在香港布局，针对“新香港人”、专才和学生等群体消费需求，这将有助于提升一线街铺租赁需求。但他提醒，国外品牌相对谨慎。

展望未来，萧亮辉指出，香港特区政府出台的刺激经济活动政策将对旅游业和消费行业产生积极作用。政策实施有望提升市场活力，促进零售市场复苏。随着旅游市场回暖，预计未来几个季度零售市场租金将逐步回升，市场整体表现将逐渐改善。

（文章来源：21世纪经济报道）