AI导读：

截至4月6日，大部分上市房企已披露2024年财报。理解头部房企的利润表、现金流量表及资产负债表对企业管理、行业发展和投资者决策至关重要。文章分析了房企的转型路径，包括发力“好房子”赛道、聚焦高能级城市拿地、压降有息负债规模等。

■王丽新

截至4月6日，大部分上市房企已披露2024年财报。理解头部房企的利润表、现金流量表及资产负债表对企业管理、行业发展和投资者决策至关重要。楼市房产行业的健康转型路径也逐渐明晰。

参考头部上市房企披露的标志性财务指数变化曲线，开发商已摒弃规模“崇拜”，靠经营性杠杆驱动发展，构建多元业务新模式。开发业务毛利率承压，头部房企转向发力“好房子”赛道，壮大多元化业务，以期提升ROE，赚可持续的钱。若以行业近10年ROE平均值变化曲线来看，ROE已降至3%左右。随着城市化率、人口等要素转变，开发市场规模收缩，房企需探索新路。

长远来看，房企需在四方面修炼内功：聚焦“好房子”、重视“轻资产”扩张、做好精细化管理、积极通过REITs等方式盘活存量资产。开发商要围绕多元赛道积极转型升级。

“消化存量”回收现金流为第一要务，一线城市及热点二线城市楼市出现回暖，头部房企需快速去库存，并聚焦高能级城市拿地。重仓一线及热点二线城市，是当前很多上市房企的共同选择。有条件的房企进行合理融资，但有息负债规模整体呈现压降态势。

在房地产粗放式发展时代，不少房企防风险能力明显不足。如今，房企通过多种途径持续压降有息负债规模，截至2024年底，头部房企平均融资成本、债务总额均在下降，行业资产负债表有望逐渐改善。

房地产风险市场化出清仍需时间。头部上市房企的“三张报表”已显示出房地产转型的向好变化。未来，上市房企仍需用“好产品”“好服务”助力行业健康发展。

（文章来源：证券日报）