21世纪经济报道记者李莎北京报道 4月1日，杭州进行二季度首场土拍，出让8宗宅地，其中4宗成交溢价率超50%，平均溢价率达到38.5%，土地市场热度不减。

　　2023年以来，国内核心城市的土地市场持续升温，北京、上海、杭州、成都等地的多宗宅地均以高溢价成交，不断刷新城市楼面价记录，催生出新的单价“地王”。仅3月份，杭州和成都宅地的成交楼面价就两度被刷新，其中成都宅地的最高楼面价达到了41200元/平方米，而杭州更是高达88029元/平方米。

　　受高价地块成交增多的影响，一季度各线城市的土地成交价格均有显著提升。中指数据显示，一季度一线城市、二线城市和三四线城市的土地成交楼面价同比分别增长56.0%、14.9%和18.4%，其中一二线城市的宅地成交总价格增幅尤为明显。

　　专家指出，相关政策优化调整成为一季度核心城市高价成交地块频现的直接原因。此外，各地供地结构的变化、优质地块供应增加、改善性需求增长以及房企年初拿地可在当年销售等因素，也均对土地市场产生了重要影响。与以往的“地王潮”不同，此次高价地块频现并非由杠杆因素主导，且地块高价成交的现象正从核心城市向部分非热点二线城市蔓延。预计接下来，核心城市的优质地块仍将保持较高关注度，土拍热度有望延续。

　　“地王”频现

　　据中指数据，今年一季度，北京、上海、杭州、成都共有35宗地块成交溢价率在25%以上，四城的成交楼面价均创历史新高。其中，杭州3次刷新最高楼面价记录，成都2次刷新最高楼面价记录。此外，苏州、深圳等地也出现了高溢价成交的地块。

　　仅3月份，成都高新区桂溪街道铜牌村的地块成交楼面价就达到了31700元/平方米，刷新了成都涉宅用地成交楼面价的最高记录；而成都金融城三期的H10地块更是经过213轮竞价，以106%的高溢价率被建发获取，成交楼面价高达41200元/平方米，再度刷新了成都宅地的成交楼面价记录。

　　同样，北京海淀树村的地块成交楼面价也达到了102347元/平方米，刷新了北京涉宅用地成交楼面价的最高记录。而杭州滨江水电新村的地块则以77409元/平方米的楼面价成交，溢价率达到69.86%，刷新了杭州涉宅用地成交楼面价的最高记录。这一记录虽仅保持了3天，但随后杭州西湖区蒋村文新单元的地块出让，又以88029元/平方米的楼面价、115.39%的溢价率，成为了杭州新的“地王”。

　　在今年土拍市场中，杭州无疑是各方关注的焦点，也是观察今年核心城市土地市场的一个典型样本。据浙报传媒地产研究院统计，3月杭州市区共成交10宗涉宅地块，总建筑面积达到61.8万平方米，成交金额高达266.2亿元，环比大幅上涨，达到近一年来的高位。

　　另据杭州贝壳研究院数据，今年1-3月，杭州宅地出让已收金595亿元，位居全国首位，同比增长150%。

　　杭州土拍市场持续升温、地价高频刷新背后，是城市发展迎来新一轮上升期、核心地块供应井喷、政策优化调整等多重因素的共同作用。

　　杭州贝壳研究院院长上官剑表示，杭州作为一二线核心城市之一，城市发展迎来新一轮上升期，市场关注度极高。房企从安全性角度出发，更有意愿来杭州拿地，也吸引了外来房企的进驻。同时，今年杭州核心地块供应呈现井喷之势，集中推出优质地块，地块稀缺性直接推高了溢价。

　　此外，政策优化调整也为土地市场注入了新的活力。杭州先后取消了“地价上限”和限价政策，并调整了容积率规则。这三大政策窗口打开后，房企在产品打造上的可操作空间加大，利润想象空间增强，拿地积极性也相应增加。

　　土拍热度能否持续？

　　受优质地块供应和高价地块成交的带动，各线城市的土地成交价格均有所提升。中指数据显示，一季度一线城市、二线城市和三四线城市的土地成交楼面价同比分别增长56.0%、14.9%和18.4%。

　　另据克而瑞数据，一季度全国300城土地成交平均溢价率达到11.4%，为2021年下半年以来的新高。分月来看，1月、2月和3月的土地成交平均溢价率分别为8.7%、11.3%和17.1%，逐月攀高，市场信心持续提振。

　　从不同能级城市的成交价格来看，均有所增长，且一二线城市的增幅更加明显。中指数据显示，一季度一线城市、二线城市和三四线城市的土地成交总价同比分别增长47.1%、33.5%和5.4%，平均溢价率分别为16.9%、19.1%和3.6%。其中，杭州和上海住宅用地的平均溢价率分别达到了43.2%和28.1%。

　　以3月部分重点城市的宅地成交金额为例，北京宅地成交金额达到569亿元，同比增长45%；上海宅地成交金额达到345亿元，同比增长73%；苏州宅地成交金额达到128亿元，同比增长116%。

　　克而瑞分析认为，核心二线城市如成都、苏州的土拍热度攀升，沈阳、宁波等城市也出现局部回暖，表明市场信心正从核心城市向更多城市的优质板块扩散。土地端的回暖也在逐步传导至销售端，一季度核心城市的改善型项目去化加速，印证了市场信心的修复。

　　以杭州为例，上官剑表示，随着土地市场的变暖，杭州新房市场尤其是改善性新房项目的去化速度加快、库存减少。3月杭州市区新房成交达到6739套，环比2月增长183%，远郊临安区域的去化周期已经从45个月下降到23.2个月。

　　二季度土拍市场已经开启。据中指数据，4月1日杭州出让的8宗宅地中，有6宗溢价成交，4宗溢价率超50%，共收金92.95亿元。4月2日，苏州姑苏区低密宅地出让，成交楼面价达到26054元/平方米，溢价率为23.77%；同日南京2宗宅地出让，其中玄武区宅地溢价43.37%成交。

　　从杭州来看，上官剑表示二季度杭州将保持小规模、快节奏的供地模式，即“高质量、优结构、增频率”。随着市场的回暖和优质地块的持续推出，预计杭州土地市场的楼面价和溢价率都将保持高位。

　　从不同能级城市来看，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，短期来看，在房企拿地持续聚焦的背景下，今年核心城市的优质地块仍将保持较高关注度。但低能级城市的土地市场或仍面临一定压力，城市及区域的分化现象将延续。

　　克而瑞则分析认为，随着“人地挂钩”“增存挂钩”机制的深化，核心城市的供地将进一步向主城优质板块倾斜。低容积率、配套成熟的地块占比提升，将推动土地资源向高品质开发集中。尽管年中三四线城市供地占比季节性上升可能拉低整体溢价率，但优质地块占比提升将支持土拍热度延续。预计2025年有望成为2022年以来土地市场热度表现最佳的一年。

（文章来源：21世纪经济报道）