三月，土地市场迎来“小阳春”，各大房企积极抢地，单价“地王”纪录不断被刷新。

杭州在今年一季度内三次打破成交楼面价纪录，厦门国企建发将地价推至“8万元”水平；在成都，建发同样以超过4万的单价创造了新“地王”；而建发在北京1月份拿下的“地王”在3月中旬被央企中海地产以10.2万元/平方米的楼面价超越，夺得海淀区树村地块……

在行业持续调整的当下，这些“地王”地块多具备低容积率、配建减少等特点，而新房限价政策的取消则为高地价项目提供了更多利润空间，开发商的产品业态也从高层向洋房、别墅等不断丰富，溢价空间持续扩大。

业内认为，受多重因素影响，这些“地王”项目将朝着高端化发展，满足市场高端改善需求，并逐步改变房地产市场的格局。

地价频创新高

3月28日，杭州年内第十批次土拍中，建发以超34亿元竞得西湖区蒋村地块，溢价率超110%，8.8万元/平方米的楼面价创下单价“地王”新纪录，引领杭州地价进入“8万元时代”。

作为近期土拍热潮的焦点，这已是杭州今年一季度内第三次刷新单价纪录。民企滨江1月份以约6.5万元/平方米的楼面价创下当时新高，2个月后再度刷新至超7万元/平方米，但很快被建发打破。

成都土地市场同样火热，3月中旬，高新区一地块以超3万元/平方米的楼面价成为新“地王”，半个月后，建发以超100%溢价率夺得金融城三期地块，超4万/平方米的价格再度刷新纪录。

一线城市同样不甘落后。3月中旬，北京海淀区树村宅地被中海地产以75亿元总价夺得，成交楼面价达10.23万元/平方米，刷新北京土拍成交楼面价纪录，首次突破10万元大关。

在上海，除不断刷新的板块单价纪录外，2月末协议出让的静安寺风貌地块以超16万元/平方米的单价，超越去年徐汇滨江原小米地块约13万元/平方米的地价，刷新全国楼面价纪录。

此外，苏州、合肥、武汉、郑州、南京等热点城市虽未诞生“地王”，但楼面价也有所提升。

梳理发现，在房地产市场筑底企稳的背景下，这些“地王”多出现在确定性高的核心城市优质板块。

58安居客研究院院长张波表示，这些地块多位于城市核心区，如杭州西溪湿地旁、北京海淀学区，项目流量预期有保障。

明源不动产研究院首席研究员艾振强认为，近期涌现的“地王”均为热点城市核心区稀缺地块，随着行业持续调整，房企纷纷聚焦于一线及强二线核心地段，以稀缺地块增强抗风险能力。

艾振强表示，近年来，一线和部分新一线城市核心区的住宅用地供应持续减少，同时市场清晰显示，核心城市核心板块的保值增值能力可靠，高端改善产品表现优异。叠加“止跌回稳”的总基调，这些地块具有很高的安全边际，赢得房企青睐，推高溢价率，导致“地王”频现。

另一个明显趋势是，当前“地王”多由央国企或稳健民企竞得，拿地更趋理性，不同于市场上行期由民企争夺产生的“地王”项目，这些项目多为追求规模或制造轰动效应、打响品牌。

在上海、杭州等多个热点城市拿下地王的绿城行政总裁郭佳峰表示，公司正在规避一些过热区块，对于超过理性授权地价的项目，将不予获取。

高端改善是关键“解法”

细看2025年涌现的“地王”，呈现新特点，其中之一是容积率下降。

记者梳理发现，建发在杭州拿下的西湖区宅地，容积率仅1.1；北京海淀区树村地块容积率设为1.6，上海静安寺风貌地块容积率仅为1.44。杭州二季度首场土拍中，6宗地块为低密宅地，容积率≤1.8。

金茂拿下的广州天河区世界大观地块虽未在地价方面创新纪录，但容积率从1.8降至1.1，也体现了降低容积率的趋势。

据克而瑞监测，3月低密地块供应占比维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.98，已连续8个月低于2.0；上海2025年以来平均供地容积率从1.87下降至1.78，体现了供地“量稳质升”。

亿翰智库统计显示，2021年至今，以容积率≤1.5为标准，相关涉宅用地成交面积占比逐年提升，从9%提升至2024年的超18%，2025年一季度进一步提高至20.25%。低密地块成交面积占比逐年增多。

在降低容积率的同时，降低或取消配建要求也成为近期土地供应的一大趋势，例如上海徐汇滨江原小米地块未要求配建保障房。上海2024年8月调整热门地块竞买规则，竞品质环节取消竞保障房比例条款。

低容积率通常对应高品质产品，意味着更少的建筑密度和更多绿化空间，市面上的低密产品多为高端改善产品。这也是许多高地价项目未来的重要打造方向，如北京海淀树村地块设有18米限高，预计设计为6层洋房产品。

新房限价放开为“好房子”提供更多可能性。在市场正周期中，高价地项目因售价严格限定，盈利空间较小，导致开发商在高端项目投入不积极。

艾振强表示，由于北京、上海、杭州等一线及新一线城市已取消限价政策，房企可根据市场需求和项目定位自主定价，新拿地块的面积段、总价等有所攀升，推动本轮“地王”项目呈现产品高端化和定制化趋势。

热点二线城市一位房地产业内人士表示，当前限价放开给了开发商做好产品的利润空间，“四代宅、洋房或别墅将成为主流产品”，得房率也将远高于过去。

随着高端产品业态不断丰富，按“好房子”新标准建造高品质产品，与在售库存错开竞争，业内人士认为，当前新“地王”的溢价能力明显增强。

事实上，本轮“地王”诞生于住房需求从“有没有”向“好不好”的转变中，改善型需求成为市场主流，开发商只有通过打造“好房子”才能有效抢占市场。某房企内部人士表示，高地价决定高房价，只能通过产品力打动市场，赢得消费者青睐。

（文章来源：第一财经）