新华财经上海3月21日电（谈瑞）上海，这座外来人口逾千万的超大城市，是全国筹建保障性租赁住房（以下简称“保租房”）的重点城市，进度名列前茅。

“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保租房47万套（间）以上，到期末累计达到60万套（间）以上，供应40万套（间）左右。截至2024年底，上海全市保租房已累计建设筹措53.8万套（间）、供应34万套（间），分别完成规划量的89.6%和85%。目前，282个保租房项目正在“随申办”政务服务平台招租。

上海保租房的放量供应，为新市民、青年人提供了市场化租赁资源以外的品质居所。然而，社交平台上不乏“踩雷帖”“避坑帖”，民进上海市委在上海两会上的一份提案指出，全市已投运的保租房整体空置率约26%。那么，上海保租房运营情况究竟如何？新华财经实地探访了静安区两处大型保租房项目。

图为“随申办”保障性租赁住房服务页面

国企人才公寓：配置高租金不菲，公积金提取减压

《上海市住房发展“十四五”规划》明确，保租房应重点布局商业商务集聚区、产业园区、轨道交通站点附近及新城等人口导入区。新华财经探访的市北高新人才公寓·西苑，位于市北高新园区内，临近地铁1号线彭浦新村站。

据现场工作人员介绍，该项目是静安区首批保租房，2023年3月开业。

公寓紧邻南北高架和中环高架，交通便利，周边生活设施齐全。公寓软硬件设施良好，公共空间整洁有序，房间有独立卫生间、厨房及常用家电，装修简约统一。

“随申办”显示，市北高新人才公寓·西苑以一居室为主，共456套，当前可租房源较少；两居室48套，较为充足。租金4729～6003元／月。

工作人员称，公寓入住率约90%，一套一居室空置约1个月。根据房间面积、楼层、朝向等因素，租金有所不同，报价4400～5700元／月。

网友吐槽保租房租金高于同区域市场化房源。房产经纪数据显示，该区域一居室整租价格3000～4500元／月。例如，距市北高新人才公寓·西苑约400米的新悦坊小区，一套52平方米高层朝南一室户租金报价4400元／月，同样价格在保租房中只能租到39平方米中高层朝北一居室。但新悦坊房龄更老，装修简易，还需中介费。

就租金问题，工作人员表示可提取公积金缓解压力。根据上海公积金新规，承租保租房的，可按实际房租提取公积金，不受市场租赁住房月提取限额4000元的限制。

租住市北高新人才公寓·西苑的多为独居者，公积金提取普遍。

“纳管”民营公寓：灵活改造商办空间，受年轻租户青睐

除国企自建自运营的保租房外，贝壳租房等民营企业也以“纳管”方式参与上海保租房市场。

与市北高新人才公寓·西苑约300米的贝壳海盐公寓（汶水路店）是“随申办”可选项目之一。显示供应单间552套，面积21.8～66平方米，租金3131.1～6974元／月，可租房源较少。

公寓管家称，出租率约95%，公共客厅和健身房受年轻租户欢迎。公寓所在永鼎大厦原为办公楼，2005年竣工。贝壳与业主签订4～12楼15年租约，装修改造后去年开业。

新华财经探访发现，贝壳海盐公寓布局类似酒店。空置单间长方形，进门后冰箱、电磁炉、洗衣机及洗漱池组成操作台，独立暗卫，无厨房，床铺临窗，装修简约时尚但空间狭小。其中一套不到20平方米朝南单间，年签租金报价3790元／月。

上海市公积金管理中心表示，经政府主管部门认定、纳入统一管理的保租房，可按规定申请提取公积金。

贝壳找房官方咨询回复称，各项目实际情况不同，公积金提取限额也不一样。贝壳海盐公寓管家介绍，承租人大多按每月3000元提取。

上海对保租房租金实行“双控”。根据规定，保租房初次定价同地段、同品质市场租赁住房租金九折以下，每年调价涨幅不超过5%且不得超过市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金涨幅。

市北高新人才公寓·西苑运营方表示，租金调整流程长，需内部讨论审批和参考外部备案价。开业两年来未上调租金，也未下调。贝壳海盐公寓未明确租约到期后的租金调整机制，但提及“老带新”签约推荐金奖励。

从“住有所居”到“住有安居”，上海保租房需平衡区域供需和租金压力

上海保租房建设规划完成率近九成，初步实现“住有所居”。市北高新人才公寓和贝壳海盐公寓满足了不同群体需求。但保租房数量快速扩张的同时，结构性矛盾显现，区域性供需失衡、部分房源租金偏高。

民进上海市委提案指出，上海保租房房源供需失衡，部分区域空置率超25%，而另一些区域供不应求。

市场研究机构数据显示，部分区域保租房入市带来出租率下行压力，尤其是产业未成熟区域，出租率难保持在70%以上。

图表来自住房租赁产业研究院（ICCRA）

上海市政协委员马东祺表示，应加强政策评估，科学研判供给需求，结合区域特征、市场变化、未来发展需求等，合理调整供给，促进政府保障与市场调节相协调。

民进上海市委建议，城市更新中，普查陈旧旅馆、商务楼，合理价格收购或长期租赁后改建为保租房，盘活社会资源，保持居住群体多元化。运用数字技术推动区域供应平衡，建立与人口规模布局挂钩的保障房用地指标分配机制。

保租房租金备受关注。上海保租房租金初次定价市场九折，但品质好，同地段难有同品质对比，常比周边“老破小”高。数据显示，2024年上海个人房源租金102.99元／月／平方米，集中式公寓158.21元／月／平方米，市中心部分区域保租房平均月租金达240元／月／平方米。

上海金外滩集团董事长陈永亮建议，设立保租房租金补贴专项资金，根据租客收入、家庭人口等制定补贴标准，提高吸引力。

上海交通大学教授陈杰强调，保租房按市场租金定价，企业才能保本获利，有投资积极性。直面市场竞争，运营方才能提高服务意识、资产维护意识和资源最大化利用意识。

随着60万套目标渐近，如何平衡规模扩张与精细运营、市场活力与民生托底，成为上海探索超大城市住房保障体系的重要命题。从“住有所居”到“住有安居”，上海保租房需达成更精妙平衡。

（文章来源：新华财经）