自美国总统特朗普上任以来，美国30年期房屋抵押贷款利率持续下行。据房地美（Freddie Mac）数据，截至2025年3月，该利率已降至6.63%，为近三个月最低水平，较1月中旬的7.04%下降了41个基点。然而，尽管房贷利率下降，进入关键的春季购房季后，美国房地产市场表现依然疲软。

根据房地产经纪公司红鳍（Redfin）的最新报告，在截至3月2日的四周内，全美交易中的房屋数量同比下降6.4%，创下自2023年11月以来的第二大跌幅。与此同时，特朗普政府反复调整对墨西哥和加拿大进口商品关税政策，可能推高房屋建造成本，影响房地产市场。

全美住房建筑商协会（NAHB）估计，美国新建住房约8%的材料依赖进口，包括加拿大供应的门框和甲板用软木材，以及墨西哥的冰箱等家电。加州尔湾富升地产（Appreciation Properties）联合创始人孙斯陶表示，美国楼市仍陷于“高房价、高利率、低需求”的困境，短期内难以扭转。

唯有更低的房贷利率和更充足的房源供应，才能吸引更多首次购房者入市。资本市场同样反映出悲观情绪，iShares美国住房建设ETF近期表现不佳，显示投资者预期建筑商将面临更高的经营成本和更低的利润率。

特朗普政策冲击美国房地产市场

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人及集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）表示，过去一年，美国住宅市场已显露出供应短缺的特征，全美多户型住宅建设在2024年放缓，尤其是在东北部和西海岸。这与高昂的建筑成本和融资难度有关，减少了新房供应入市。

安萨里以旧金山湾区为例称，严格的环保法规和高企的土地成本抑制了新房建设，叠加强劲的就业基础和极低的住房存量，房价和租金持续上涨。特朗普政府高举的关税威胁将进一步加剧这一趋势，尽管上周特朗普政府宣布的关税延期政策为木材等材料争取了一个月缓冲期。

但NAHB首席经济学家迪亚茨（Robert Dietz）估计，若关税全面实施，建造一座普通美国家庭住宅的成本将增加7500至1万美元。美联储3月5日发布的《褐皮书》也反映了对关税的担忧，住宅和非住宅建筑活动略微下降，多地企业对关税推高木材等材料成本表示关注。

此外，政策动荡可能波及租房市场。一方面，若关税抑制建筑活动，房东可能因供应收紧重新掌握定价权。另一方面，马斯克领导的美国政府效率部（Doge）的大批量裁员政策也可能对楼市产生间接影响。

对于美国楼市来说，近期30年抵押贷款利率略有下降，这一变化一定程度上缓解了购房者的压力。然而，这一利好可能反映了更深层的经济担忧。尽管房贷利率有所回落，市场复苏动力依然不足。

牛津经济研究院美国首席经济学家范登豪滕（Nancy Vanden Houten）表示，预计2025年美国GDP增长率将低于2%，特朗普政府的关税及其他政策导致增长预测显著回落。虽然尚不清楚最终将征收哪些关税以及关税将持续多久，但不确定性也会影响经济活动。

美国房地产经纪人协会（NAR）最新数据显示，今年1月，全美成屋销售环比下降4.9%，远超分析师此前预测的2.6%降幅。尽管这一数据同比增长2%，但整体交易量仍徘徊在近15年来的低点。

Redfin本月发布的分析指出，销售低迷的部分原因在于房价持续攀升，同时一些潜在买家在经济不确定性下对大额购房持谨慎态度，担忧因素包括关税、经济增长放缓及裁员风险。

在关税影响尚未完全显现前，购房者的购买力似乎已接近极限。对于2025年房贷利率的走势，多位专家表示，利率降至6%或以下难度较大，更可能在6%至7%区间波动。

（文章来源：第一财经）