十四届全国人大三次会议3月5日上午在人民大会堂开幕，国务院总理李强作政府工作报告。在2025年经济社会发展总体要求和政策取向方面，政府工作报告明确提出，将安排地方政府专项债券4.4万亿元，相比上年增加5000亿元，这笔资金将重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房，以及消化地方政府拖欠企业的账款。

　　这一政策动向被视为今年政府工作报告的亮点之一，对于楼市风险的防范和化解具有积极的影响。在部署2025年政府工作任务时，与房地产相关的内容被置于防风险的重要位置，凸显了防风险在房地产工作中的核心地位。报告中特别提到，“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，并在收购主体、价格和用途方面赋予城市政府更大的自主权。”

　　收储存量土地和商品房被视为防范化解房地产风险的有效手段。华泰证券的一项统计显示，截至2024年第一季度，我国存量闲置的未开工土地计容建筑面积或达到12.6亿平方米。若以该机构对2025年全国新开工面积的测算（6.03亿平方米）为基数，这些存量土地可供新开工的周期约为2.09年。

　　然而，华泰证券也指出，部分“闲置土地”因地段和资质不佳，实质开发价值较低，因此简单按新开工面积计算去化周期参考意义有限。加之部分土地可能面临开工后又停工的情况，各地的实际闲置土地库存压力可能更大。

　　从楼市风险的角度看，这些闲置土地沉淀的资金量可达万亿级别。若再加上已开发未完工、已完工未销售的部分，存量土地和商品房带来的资金压力更为巨大。自去年四季度以来，房地产市场在一系列政策措施的作用下有所升温，但考虑到楼市供需关系的变化，单独依靠市场层面消化库存、化解风险力度显然不足。因此，对存量土地和商品房的收储显得尤为重要。

　　21世纪经济报道的调研显示，不少房企人士认为，政府出面收储存量土地和商品房，是有效解决企业债务压力的措施。同时，收储存量土地和商品房也被视为“政府下场调节供需”的重要举措，对于平衡楼市供需关系、稳定市场预期具有积极作用。

　　去年11月11日，自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，标志着搁置了五年的土地储备专项债正式重启。年末，监管部门进一步明确扩大了专项债的使用范围，允许其用于土地储备和支持收购存量商品房用作保障性住房。

　　今年以来，各地纷纷推进这一措施。2月下旬，广东发行了307亿元专项债用于回收闲置存量土地，成为走在这一政策前列的省份，也为市场释放了积极信号。在今年政府工作报告提到的专项债四个重点用途中，有两个涉及房地产，这一消息本身就足以让房地产从业者感到振奋。考虑到今年地方政府专项债额度增加了5000亿元，用于土地收储和收购存量商品房的额度有望进一步提高。

　　因此，可以预见这项政策将在今年发挥更大的作用，对于楼市风险的兜底和化解有望产生积极影响。然而，房地产风险的化解需要综合施策，各项稳楼市措施需整体推进。专项债收储土地与存量商品房需与城市房地产融资协调机制等协同配合，再加上促进楼市止跌回稳的有力举措，才能取得更好的效果。

（文章来源：21世纪经济报道）