随着大量保租房项目入市，上海市集中式长租公寓项目正面临严峻的市场挑战。保租房项目的激增对长租公寓市场带来了不小的冲击。

　　据克而瑞统计数据，2025年1月，上海市集中式长租公寓总体租金价格同比下降超过5%，环比上涨2%。春节后“返城潮”来临，个人房源租金开始普涨，但集中式长租公寓的租金价格却保持“克制”。《中国经营报》记者走访了解到，有长租公寓品牌给出了不小的优惠幅度。上海市闵行区一家魔方公寓的租赁顾问陈峰（化名）透露，当前门店内的一居室特价房的租金价格在2100元左右，较同户型房源价格便宜超过1000元。

　　上海市部分长租公寓品牌在租房旺季选择降价，背后原因是上海市正大力建设保租房项目。截至2025年2月下旬，上海市保租房项目已达到275个，两年间数量增长了超15倍。

　　克而瑞租售总经理王伟认为，影响长租公寓在旺季下调租金的最主要原因是，在当前大环境影响下，租客对于房租的支付意愿和价值需求都发生了变化，租金支付意愿正大幅度收缩。

　　上海市中原地产资深分析师卢文曦也表示，长租公寓租金下滑与市场供应情况密切相关。近年来，受人口增速放缓、外来人口增加不明显等因素影响，上海市的租房需求不如前两年旺盛，加之包括保租房在内的各类产品供应增多，长租公寓租金价格下滑属正常现象。

　　长租公寓以价换量

　　在租房旺季到来之际，集中式长租公寓市场选择逆势降价，谋求“以价换量”。魔方公寓等品牌在春节后推出特价房源，吸引租客。

　　针对推出特价房源问题，魔方公寓方面回应称，目前公司还在IPO筹备期内，不便接受相关采访。

　　事实上，魔方公寓的降价并非个例。据克而瑞统计数据，2025年首个租房旺季，上海市集中式公寓赛道普遍保持“理智”，租金价格维持稳定，甚至不升反降。截至今年1月底，上海市集中式长租公寓房源超过36万间，占全国核心8城的比重达到31.3%，同比增长超过25%。但规模增长并未带动租金上涨。

　　长租公寓经营方选择在旺季降价是受多方面因素影响，保租房项目大量供应入市只是其中一方面的原因。卢文曦表示，在当前租房市场需求下降的情况下，各类供应产品增加，加之个人房源也在增加，市场化长租公寓的价格也会下降。

　　“从宏观层面看，当前经济大环境以及资产价值缩水等情况也会导致租金下滑。”王伟告诉记者，宏观因素在一定程度上影响了当前长租公寓的租金价格。此外，在需求端，租客的支付意愿也在下降。

　　保租房供应“井喷”

　　长租公寓租金下降，与上海市加大保租房投入密切相关。近年来，上海市类似的保租房项目越来越多，申请也极为便利。

　　记者注意到，在上海市申请保租房只需持有上海市居住证并通过“随申办”App申请即可。近年来，上海市涉租用地成交面积遥遥领先，保租房项目在不断增加。

　　不过，上海市保租房项目在布局、运营等方面还面临一些问题。民进上海市委在提交的《关于优化本市保障性住房建设管理的建议》中提到，上海市保租房申请门槛偏高，同时不同区域的房源供需失衡。

　　租金或将趋于平稳

　　在长租公寓、保租房大量入市的情况下，上海市住房租赁市场2025年将会如何发展？王伟认为，今年可能会通过住房补贴券等形式来平稳租金水平，租金走势情况应该会比2024年略好。政府部门也在制定租金指导价，企业愿意主动降价的概率不大。

　　卢文曦认为，今年上海市住房租赁市场价格可能不会有太大变化。短期内，租赁市场正进入旺季，但在大量供应下，保租房、长租公寓的租金价格不会出现较大涨幅。

　　克而瑞统计数据显示，自2022年到达高点后，上海市平均租金已连续两年下跌。自2019年以来，居民的租金压力已得到明显缓解。

　　部分区域面临的保租房供需失衡、适配性不足等问题该如何解决？卢文曦分析认为，作为保障性住房，保租房在选址、价格等方面要慎重考虑。

（文章来源：中国经营网）