近日，深圳市住建局正式发放了皇岗村改造一期工程主体施工许可，标志着皇岗村旧改进入实质性建设阶段。该工程位于福民路与皇岗二街交汇处，紧邻深圳地铁7号线皇岗村站，建设规模达225119平方米，预计2028年下半年竣工。

作为深圳中心区最后的城中村，皇岗村的改造不仅是对城市空间的重构，更是深圳城市化进程的缩影。其地理位置优越，北接深圳市民中心，南临皇岗口岸，与香港仅一河之隔，并被多条地铁线路环绕。

皇岗村历史悠久，可追溯至700多年前，其经济实力惊人。早在上世纪90年代，村集体就通过土地出租、物业经营积累了大量财富。2008年，皇岗村与卓越集团合作，建成皇岗商务中心，奠定了“以租养村”的模式。

然而，皇岗村旧改历经十年停滞。早在2010年，相关规划便获批，但因改造涉及体量庞大、利益分配复杂，推进缓慢。直到2020年，旧改才启动拆迁，并逐渐加速。卓越集团作为此次旧改的主导者，与皇岗实业股份公司合作，通过股权绑定利益，以“分期开发、滚动推进”模式启动一期工程。

政府也将部分地块划为公共设施，以换取规划容积率提升。这一“政府让利、企业主导、村民参与”的模式，成为破解旧改僵局的关键。未来，皇岗村将形成“双核驱动”格局，一期建设含住宅与商业的综合体，二期规划双塔建筑，承接福田会展中心需求。

据业内人士预测，皇岗旧改后片区新房均价或超15万/平方米，较周边次新房溢价显著。从片区发展角度看，皇岗有望成为深圳“双中心”战略的关键节点。皇岗村旧改的重启，不仅是深圳城市更新的里程碑，更是我国城市化进程中多方利益博弈的样本。

改造区域示意图图源：深圳市福田区皇岗村改造专项规划（修改）草案公示（2023年8月）