近期，上海房地产市场展现出‘二手走强、新房走弱’的鲜明趋势。这一态势的形成，除了地理位置、单价和总价等常规因素外，新房得房率偏低、性价比不尽如人意也成为了一二手房成交量倒挂的关键因素。数据显示，2024年上海新房成交面积为689万平方米，仅占成交总量的21%，而二手房成交面积则高达1835万平方米，占比79%。

1月14日和15日，上海市政协十四届三次会议和上海市十六届人大三次会议相继在上海世博中心拉开帷幕。会上，上海市政协委员、克而瑞集团董事长丁祖昱向《每日经济新闻》透露，他将提交一份《关于调整上海住宅建筑规范提升住宅产品品质的建议》的提案。

深入分析发现，上海新房得房率普遍偏低与现行的住宅建筑规范有着密切关联。具体而言，在阳台面积计算上，半计容空间的设计进深被限制在1.8米以内，水平投影面积也不得超过8平方米，这与购房者的实际需求存在较大差距。此外，封闭阳台按全面积计算，而开敞阳台则仅按1/2面积计算，这一规定也限制了购房者的实际使用面积。

在飘窗建筑要求方面，目前的规定是结构层高或斜面结构板顶高度在2.2米以下和进深不超过0.6米的飘窗不计容。尽管新房产品已开始通过赠送飘窗来增加实际使用面积，但进深不超过0.6米的限制仍然严重制约了其实用性。

不仅如此，在建筑物的建筑面积计算上，也存在不利于购房者的问题。按照现有规定，建筑面积是按照自然层外墙结构外围水平面积之和计算的。然而，随着超低能耗住宅的推广，墙体厚度增加，这直接导致购房者实际得房率进一步降低。

针对上述问题，丁祖昱提出了多项建议。他呼吁调整住宅建筑规范，放宽公共区域的计容标准，如架空层及风雨连廊的竣备要求，以及超低能耗住宅的墙体计容标准。同时，他建议避难层、机房、门厅等按规定移交的公共服务空间和配套设施不计容。此外，他还建议将不计容的飘窗进深标准从0.6米提高到0.8米或以上，以提升室内空间使用率。

对于半敞开空间的计容标准，丁祖昱也提出了调整建议。他建议将阳台的水平投影面积上限调整为套内面积的15%—20%，并将进深上限从1.8米提高到2.4米。对于必须采用封闭式阳台的高架、航空道路沿线住宅，他建议阳台面积统一按投影面积的1/2计算。

丁祖昱表示，这些调整的目的是为了稳定上海楼市，提振刚需市场，促进外围土地市场回暖，并进一步提升住宅产品的总体品质。他指出，当前四个一线城市中，仅上海尚未在住宅建筑规范上作出相应调整，因此提高住宅得房率，让购房者得到实惠显得尤为重要。

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（文章来源：每日经济新闻）