随着2024年岁末钟声的临近，全新的2025年即将拉开帷幕。回顾2024年的广州楼市，尤其是第四季度，市场呈现出止跌回稳的态势。

　　据广州中原研究发展部数据显示，2024年10月至12月，广州新房市场成交量为288万平方米，占全年成交总量的37%。而在二手房市场，广州市房地产中介协会的数据显示，2024年全年（统计周期：2023年12月26日至2024年12月25日），二手住宅累计网签量达到110781套，面积1104.38万平方米，同比分别增长1.63%和1.52%。

二手房市场：2024年全年网签量突破11万套，第四季度月均成交量破万套。

　　具体来看，2024年12月，广州市二手住宅整体网签宗数及面积分别为11494宗和117.16万平方米，环比增长0.67%和5.56%，同比分别增长17.33%和17.83%。至此，全年二手住宅成交量高于2022年和2023年水平。

　　自9月底以来，楼市利好政策频出，市场活跃度持续提升。在业主降价交易等因素推动下，刚需和改善性需求逐渐释放，网签量呈现翘尾行情。从区域分布来看，除从化区外，其他行政区网签套数环比变动幅度均在5%以内，外围区域如番禺区、南沙区等环比小幅增长，而中心城区如海珠区、天河区等环比窄幅下调。

　　从成交价格来看，天河区二手成交均价超过4万元/平方米，达到49231元/平方米，但同比下降6.7%。越秀区、海珠区、荔湾区二手成交均价在3万元/平方米以上；白云区、黄埔区和番禺区二手成交均价在2万元/平方米以上；南沙区、增城区、花都区二手成交均价在1万元/平方米以上；从化区二手成交均价则在7000元以上。

　　在豪宅税取消的利好刺激下，大户型住宅成交占比有所增长。同时，按揭付款所占比例环比下降至51.49%。

一手房市场：第四季度新房成交288万平方米，占全年总量的37%。

　　自2024年9月30日广州全面取消限购后，市场迅速见底回升。新房来访及认购量环比大涨，其中刚需和刚改客群信心修复最快。然而，高端改善客群受制于豪宅盘供应减少，成交涨幅放缓。

　　整体来看，2024年广州新房市场深度调整，客户入市态度谨慎，市场成交能力收缩。项目之间价格和产品竞争激烈，房企蓄客难度较大。尽管政策密集出台，但市场热点仍显不足。然而，在第四季度，受政策红利刺激，新房成交量大幅增长。

库存与消化周期：至2024年末商品住宅库存1390万平方米，消化周期24个月。

　　自2022年以来，一手住宅成交额逐年减少。在二手业主大幅让利的情况下，新房需求受到挤压。回顾2024年，一手商品住宅的消化周期一度触顶26.9个月。然而，随着政策出台和成交加速，整体库存和消化周期稍有回落，但仍处于高位。

　　从区域来看，海珠、天河、黄埔等多个区域新盘入市，导致库存规模提升。其中越秀区消化周期最长，达到62.3个月。而荔湾区由于供地量减少，成为全市唯一库存量同比下跌的区域。

预测与展望：2025年楼市谨慎乐观，二手房主导局面不变。

　　根据中原大数据显示，2024年二手业主中，近六成暂无再置业需求，四成有再购房需求。其中置换占比26.3%，投资占比14.3%。预计2025年楼市将保持谨慎乐观态度，全年成交量同比增长3%-4%。然而，上半年价格止跌回升可能性偏低，预计以平稳微跌为主。

　　专家指出，广州二手房主导的局面在2025年依然不会改变。二手住房在户型、学位、价格上的优势依然存在，这将支撑其继续主导市场。同时，二手房交易循环的加快也将带动新房交易。

（文章来源：南方都市报）